일반분양은 15%…청약통장 가입금액·납입횟수 따져야 # 결혼 2년차 직장인 A(33) 씨 부부의 가장 큰 걱정거리는 '집'이다. 지난해부터 서울 신규 아파트 분양 때마다 청약에 나섰지만, 가점이 낮아 번번이 떨어졌다. A 씨는 "서울 내 일반 분양은 말 그대로 '그림의 떡'이라 안 될 줄 알면서도 넣어본 것"이라며 "내년에는 아기가 태어나기도 하고, 신혼부부를 위한 사전청약 물량이 꽤 나온다고 하니 기대를 걸고 있다"고 말했다.
내년 7월부터 시세 대비 30% 저렴한 공공분양 아파트 사전청약이 시작된다. 정부는 2022년까지 총 6만 가구를 사전청약 물량으로 공급한다. 이번에 공급되는 아파트는 공공분양으로 특별공급 비중이 85%에 달한다. 특히 30%는 신혼부부, 25%는 생애최초로 배정돼 있어 2030 젊은층의 내집마련 기회가 넓어진다. 김현미 국토교통부 장관이 "집 사지 말고 청약을 기다려달라"고 말한 배경이다.
사전청약 때 실수요자 경쟁 치열할 듯
정부가 마련한 3기 신도시 '청약일정 알리미 서비스'는 한 달 만에 12만 명 이상이 신청했다. A 씨와 같은 30대가 38%, 40대가 31%를 차지했고, 이들 중 95%는 '실거주'를 이유로 꼽았다. 사전청약으로 내 집 마련의 기회를 잡으려는 이들의 경쟁이 치열할 것으로 전망된다.
사전청약은 본 청약 1~2년 전에 아파트를 조기 공급하는 제도로, 당첨되고 나서 본 청약 때까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장한다. 사전청약 자격은 본 청약과 동일 기준(신혼부부, 다자녀, 노부모부양 등)을 적용한다. 입주 시 최대 10년간 팔 수 없는 전매제한 규제도 포함된다.
지역별로 공급 비율 달라…'거주자 우선공급' 적용
특히 관심이 집중되는 건 '공공분양 특별공급'이다. 특별공급 당첨 시나리오를 살펴보면, 일단 거주요건이 가장 중요하다. 해당 지역 거주자에 따라 우선배정 물량이 30%에서 100%까지 채워지기 때문이다. 가령 주택 건설 지역이 서울·인천이면, 서울·인천에서 1년(투기과열은 2년) 이상 산 사람에게 50%를 '우선공급'한다. 나머지 절반은 수도권 거주자에게 돌아가는 식이다.
경기도의 경우 해당 시·군에서 1년(투기과열은 2년) 이상 거주한 자에게 30%를 우선공급한다. 이어 경기도 6개월(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 20%가 배정된다. 남은 50%는 수도권 거주자 몫이다. 서울 내 일부 유휴부지 등 66만㎡ 미만 규모의 지구에서는 해당 지역 거주자에게 100% 우선공급된다. 어떤 방식이든 해당 지역 거주자가 가장 유리한 구조라는 게 정부의 설명이다.
신혼부부 특공 만점 13점…11점 이상 당첨권 예상
아울러 '특별공급' 비중을 눈여겨봐야 한다. 공공분양은 신혼부부 30%, 생애최초 25%, 기관 추천 15%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5% 등 특별공급 비중이 85%에 달한다.
신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년 이내, 예비신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중에서 소득 요건 등을 충족해야 한다. 자녀 수와 거주 기간, 혼인 기간 등으로 청약 가점을 따진다. 신혼부부끼리 경쟁하기 때문에 일반공급보다 당첨 가능성이 높다. 항목에 따른 만점은 13점이다. 업계에서는 통상 11점 이상은 돼야 당첨권일 것으로 전망한다.
생애최초 특별공급(25%)은 가점이 아니라 추첨제 방식으로 당첨자를 선정한다. 자격 요건으로는 2인 이상이며, 가구원 모두 주택 소유 사실이 없어야 하고 5년 이상 소득세를 납부했어야 한다. 가장 민감한 부분은 소득 기준이다. 도시근로자 가구당 월평균 소득 100% 이하여야만 생애최초 특공에 신청할 수 있다. 올해 기준 2인 가구 437만9809원, 3인 가구 562만6897원이다. 정부는 신혼부부·생애최초 소득요건을 추가 완화해 당첨 기회를 더 늘린다는 계획이다.
이밖에 다자녀가구 특별공급은 미성년 자녀(태아 포함)가 3명 이상인 무주택가구 구성원으로 소득 등의 요건을 충족해야 한다. 노부모 부양 특별공급은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 연속으로 부양하고 있는 무주택가구주로 자산·소득 등의 요건을 따진다.
일반분양은 청약통장 금액·납입횟수…월 10만 씩 장기간 부어야
공공분양 일반공급은 15%에 불과하다. 일반공급은 무주택 3년에 통장 가입 기간 2년 이상이 최소 청약 기준이다. 요건을 채울 경우 전용 40㎡ 초과 주택은 저축총액이 많은 순으로, 40㎡ 이하 주택은 청약 납입횟수가 많은 순서대로 당첨(순위순차제) 기회가 돌아간다. 이때 무주택 기산일은 '사전청약' 시점이다. 세대주가 아니거나, 과거 5년 이내에 다른 주택 당첨자가 속해 있는 세대의 구성원은 1순위 청약이 제한된다.
특히 청약통장은 월 2만 원~50만 원까지 납부가 가능하지만, 공공분양의 경우 월 납입기준 10만 원만 최대로 인정해 준다. 최근 분양한 서울 강서구 마곡 9단지(전용 84㎡)의 당첨 하한선은 2090만 원이었다. 월 10만 원을 17년 5개월 동안 빠짐없이 청약통장에 넣어야 당첨권인 셈이다. 지난해 9월 분양한 고덕강일 4단지(전용59㎡)도 일반공급 1순위 당첨 하한선의 최고 금액은 1960만 원이었다.
"올 4분기 공급 위례·과천·판교 본청약부터 도전"
함영진 직방 빅데이터랩장은 "공급일정에 맞춘 청약전략과 플랜이 필요하다"며 "우선 올해 4분기 공급될 위례지구, 성남판교대장, 과천지식정보타운 등 본 청약을 먼저 시도해 본 후 내년 사전청약에 나서도 늦지 않다"고 설명했다.
이어 "내년 하반기 사전청약은 소규모 택지일 경우 지역 거주자에게 청약기회가 집중된다"며 "가점이 낮고 특별공급자격에 해당하지 않는다면, 중소택지보다는 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구에 청약하는 것이 현명하다"고 말했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "3기 신도기 완성 시점이 2028년이기 때문에 2025년 정도까지는 본청약이 계속 이뤄질 것"이라며 "생활권에서 크게 멀어지지 않는다면, 길게 보고 이주를 해 당첨 확률을 높이는 것도 방법이 될 수 있다"고 말했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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