3주택자 합산 공시가 36억→40억 상승시 종부세 6575만원 증가
조정지역 2주택 합산 공시가 28억→30억 종부세 4206만원 증가
취득세 주택에 오피스텔·분양권·입주권 포함…전·월세신고 의무화 다주택자의 세 부담을 늘리는 내용을 포함한 '부동산 3법'(종합부동산세법·소득세법·법인세법 개정안)이 4일 국회 본회의를 통과했다.
국회에 따르면 이날 본회의에 상정된 부동산 관련 법안은 총 11개다. 종부세법·소득세법·법인세법 개정안 등 기획재정부 소관 법안 3개, 부동산거래신고법·주택법·민간임대특별법·공공주택특별법·재건축초과이익환수법·빈집 및 소규모 주택정비법 개정안 등 국토교통부 소관 법안 6개, 지방세법·지방세특례제한법 개정안 등 행정안전부 소관 법안 2개다.
다주택자 종부세 최고세율 6%…3주택자 양도세 최대 72%
종부세법 개정안으로 다주택자와 법인의 종부세 부담이 커질 전망이다. 내년부터 과표 94억 원을 초과하는 다주택자(3주택 이상과 조정대상지역 2주택자)에게는 종부세 최고세율이 6.0%로 올라간다. 1주택자와 비규제지역 2주택자에 적용하는 일반 종부세율도 0.5~2.7%에서 0.6~3%로 상향된다. 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택자를 대상으로 한 종부세율은 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6%로 인상한다. 조정대상지역 2주택자 세 부담 상한은 기존 200%에서 300%로 올린다.
종부세 변화액을 보유 주택 수 별로 살펴보면 1주택자의 경우 주택을 장기 보유한 경우에는 세 부담 증가가 크지 않은 것으로 나타났다. 기재부 추산에 따르면 서울에 집을 10년간 보유한 1주택자는 올해 공시가격이 31억 원에서 내년에 34억 원으로 오를 경우 종부세액은 756만 원에서 882만 원으로 약 100여 만 원 증가하는 수준에 그친다. 하지만 공시가격이 1년 동안 동일하게 오른 주택을 3년 보유한 경우에는 종부세 납부액이 1892만 원에서 2940만 원으로 대폭 상승한다.
조정대상지역 내 2주택자의 경우에는 합산 공시가격이 올해 28억 원에서 내년 30억5000만 원으로 오를 경우에 종부세액은 2650만 원에서 6856만 원으로 4206만 원 증가한다. 3주택자의 합산 공시가격이 올해 36억7000만 원에서 내년에 40억5000만 원으로 오를 경우 세 부담은 4179만 원에서 1억754만 원으로 6575만 원 증가할 전망이다.
법인 보유 주택에 대한 종부세는 최고 세율인 6% 단일세율로 부과하고 세 부담 상한도 없앤다. 6억 원의 종부세 공제도 폐지해 법인이 보유한 주택은 가액과 상관없이 모두 종부세를 내야 한다.
소득세법 개정안은 단기 보유 주택과 다주택자에 대한 양도세를 대폭 늘리는 것이 골자다. 내년 6월부터 조합원 입주권과 분양권을 포함해 1년 미만 보유 주택 양도 시 양도세율을 70%로 올린다. 2년 미만 보유 주택 양도 시에는 60%로 인상한다. 내년 1월부터 취득하는 분양권은 양도세 부과 시 주택 수에 포함된다.
조정대상지역 내 다주택자 양도소득세율도 인상된다. 양도세 기본세율(6~42%)에 10%포인트(2주택자) 또는 20%포인트(3주택 이상)를 더한 종전 수준에서 20%포인트(2주택자) 또는 30%포인트(3주택 이상)를 더한 수준으로 중과세율이 격상된다. 양도소득세율 인상은 내년 6월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 6월 이후 양도분부터는 분양권을 포함한 3주택 이상자는 최대 72%까지 양도세를 내게 되는 것이다.
실거래가 9억 원 초과 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년)를 유지하되, 보유기간 연 8%의 공제율을 '보유기간 4%+거주기간 4%'로 조정된다.
법인세법 개정안에는 법인 보유 주택 양도 시 기본 법인세율(10∼25%)에 더해 추가로 20%의 세율을 더해 적용하는 내용 등이 담겼다. 법인이 보유한 주택을 취득하기 위한 조합원 입주권, 분양권에도 양도 시 추가세율을 적용한다.
취득세, 조정대상지역 3주택 이상 12%…오피스텔·분양권·입주권 포함
지방세법 개정안은 주택 취득세 중과세 대상 다주택자 범위를 확대하고 세율을 대폭 올리는 것이 핵심 내용이다. 기존 4주택자 이상만 취득세 4%를 적용했던 것에서 조정대상지역은 2주택자 8%, 3주택 이상은 12%를 적용하는 것으로 강화된다. 비조정대상지역은 2주택자의 경우 취득세를 중과하지 않고 현행대로 1~3%를 적용했다. 3주택은 8%, 4주택 이상은 12%로 한 단계씩 낮췄다.
취득세 중과 대상 다주택자를 판단할 때 그동안 주택 수에 포함하지 않았던 주거용 오피스텔과 분양권, 재개발·재건축 입주권도 주택에 합산된다. 개정안이 시행된 이후에 취득한 분양권·입주권·오피스텔부터 주택 수에 포함된다. 오피스텔의 경우에는 주거용으로 주택분 재산세를 내는 것이 대상이다.
주택 증여취득세율도 강화한다. 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내에 있는 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여할 경우 증여받는 자가 내는 증여 취득세율이 현재 3.5%에서 12%로 올라간다. 그 외 주택은 현행 세율 3.5%를 유지한다.
신혼부부만 대상이던 생애최초 주택 구입 시 취득세 감면 특례는 확대된다. 지방세특례제한법 개정안으로 혼인 여부나 연령과 관계없이 생애 첫 주택을 사는 세대라면 1억5000만 원 이하 주택 구입 시 취득세를 전액 면제한다. 1억5000만 원 초과~3억 원 이하(수도권은 4억 원 이하) 주택은 50%를 감면해 준다. 면적 요건은 폐지됐으며 소득요건은 세대합산 7000만 원 이하로 조정했다.
내년 6월부터 전·월세 거래시 30일 이내에 신고해야
부동산 세제 관련 법안 이외에도 이날 '임대차 3법' 중 남은 법안인 부동산거래신고법 개정안이 국회를 통과했다. 이에 따라 내년 6월부터 전·월세 거래를 할 경우 30일 이내에 의무적으로 전·월세신고를 해야 한다. 임대 계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간 등 계약사항을 관할 지자체에 신고해야 하는 것이다.
민간택지 분양가상한제 주택 거주자에게 5년 이내 거주 의무를 부여하는 주택법 개정안도 이날 통과됐다. 불법전매를 한 사람에게는 10년간 청약이 금지된다.
민간임대특별법 개정안에는 4년 단기와 8년 장기 중 아파트 매입임대 유형을 폐지하는 내용이 담겼다. 이들 유형의 의무임대 기간이 끝나면 자동으로 말소된다. 장기 임대는 의무기간이 8년에서 10년으로 연장된다. 등록임대에 대한 임대보증금 보증가입도 의무화된다.
도심 내 유휴 숙박시설 등을 공공주택사업자가 매입해 장기 공공임대로 공급할 수 있도록 하는 내용의 공공주택특별법 개정안도 처리됐다.
재건축초과이익환수법 개정안은 광역·기초 지방자치단체의 재건축부담금 귀속비율을 각각 10%씩 조정(광역 20→30%, 기초 30→20%)한다는 것이 골자다. 재건축부담금을 신축 주택으로 물납할 때 그 가액을 공시가격 기준이 나닌 일반 분양가격이나 종료시점 주택가액 중 높은 가격으로 산정한다는 내용도 포함됐다.
빈집 및 소규모 주택정비법 개정안은 소규모주택정비사업에서 가구 수의 10% 이상 20% 미만으로 공공임대주택을 공급하는 경우에도 해당 공공임대주택 공급량에 비례해 시·도조례로 용적률을 완화할 수 있도록 해준다. 종전에는 20% 이상 공공임대를 공급할 때에만 용적률 인센티브를 제공했다.
KPI뉴스 / 강혜영 기자 khy@kpinews.kr
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