수도권 대부분 지역·대전·청주 '조정대상지역' 지정
주택 매매·임대사업자는 모든 지역서 주담대 금지
잠실 MICE·영동대로 일대 '토지거래허가구역' 지정 정부가 수도권 규제지역을 대폭 확대하고, '갭투자' 차단을 위해 대출 요건과 세제 등을 강화한다. 법인을 활용한 투기수요 근절 방안과 재건축에 대한 규제도 수위를 한층 높일 방침이다.
기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처는 17일 정부서울청사에서 브리핑을 열고 이 같은 내용을 담은 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 문재인 정부 출범 이후 21번째 부동산 대책으로, 수도권 '풍선효과'와 '투기수요'에 방점이 찍혔다.
수도권 대부분 '규제지역'으로…토지거래허가구역도
우선 정부는 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대했다. 경기 김포와 파주, 연천 등 접경지역을 제외한 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶어, 투기수요 유입을 차단하겠다는 취지다.
경기도의 경우 김포·파주·연천·동두천·포천·가평·양평 등 일부 자연보전권역과 접경지역을 제외한 대부분 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 인천은 강화와 옹진을 제외한 모든 지역이 조정대상지역이다.
지방에선 최근 집값이 많이 오른 대전과 청주가 조정대상지역이 됐다. 대전은 모든 지역이, 청주는 동지역과 오창·오송읍만 지정됐다. 이로써 투기과열지구는 48곳, 조정대상지역은 69곳으로 늘어났다. 규제지역 확대 지정 효력은 오는 19일부터 발생한다.
조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하에는 50%, 9억 원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 낮아지며, 다주택자에 대한 양도소득세가 중과된다. 투기과열지구에서는 시가 15억 원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억 원 초과 주택의 LTV가 20% 적용되는 등 강력한 규제가 가해진다.
잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 부지와 그 영향권 일대는 토지거래허가구역으로 지정될 예정이다. 대상지는 아직 확정되지 않았지만 송파구 잠실동과 강남구 삼성동 등지가 유력하다. 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트 구매자가 거래 직후 2년간 입주해서 살아야 하기 때문에 '갭투자'가 줄어들 전망이다.
주택담보대출 규제 강화…6개월 내 전입 의무
아울러 대출 규제도 강화된다. 현재 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 전입 의무를 부과하고 있다. 앞으로는 모든 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다.
투기과열지구 내 시가 3억 원이 넘는 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한되고, 전세대출을 받은 후 투기과열지구의 3억 원 초과 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수된다.
법인 활용한 투기수요 '철퇴'…세제 강화·대출 규제
또 법인을 통한 주택 투자를 막기 위해 과세를 대폭 늘렸다. 현재는 개인과 법인 구분없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과하고 있지만, 앞으론 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다.
법인이 주택을 팔 때는 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 이달 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택에 대한 종부세 공제가 폐지되고, 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해서도 종부세가 과세된다.
주택 매매·임대사업자에 대한 대출 규제도 강화한다. 현재 규제지역내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 20~50%, 비규제지역 내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 규제가 없는 상황이다. 정부는 향후 모든 지역 주택 매매·임대 사업자에 대해 주담대를 금지하기로 했다.
실거래 조사 강화하고 자금 흐름 추적
자금조달계획서 제출 대상도 확대된다. 현재 자금조달계획서 제출 대상은 투기과열지구·조정대상지역내 3억 원 이상 주택 거래시로 제한돼 있다.
이제는 투기과열지구·조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다. 오는 9월부터 부동산거래신고법 시행령 개정을 통해 시행할 방침이다. 또 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출하도록 했다.
재건축 단지 조합원 분양권 받으려면 2년 거주 의무화
아울러 재건축 추진 단지의 주택을 사들여 조합원 분양을 받으려면 2년 이상 거주하도록 했다. 현행 재건축 사업은 모든 토지 등 소유자에게 거주 여부와 관계없이 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청이 가능하다.
앞으로는 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양을 신청할 수 있기 때문에, 단순 투자 목적으로 재건축 아파트를 보유만 하고선 분양권을 받을 수 없다.
이와 함께 재건축 안전진단의 현장조사 등 절차가 강화되고 부실 안전진단기관에 대한 제재 수준도 높아진다.
재건축 안전진단에 대한 시·도의 권한을 강화하기 위해 현재 관할 시·군·구가 선정하는 1차 안전진단 기관을 앞으로는 시·도가 선정하며, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도로 담당이 넘어간다. 연내 도정법 개정안에 담겨 내년 상반기께 시행될 예정이다.
안전진단기관의 보고서 부실 작성에 대한 처벌 근거를 마련해, 과태료(2000만 원) 조항이 신설됐다. 또 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)될 수 있다. 마찬가지로 내년 상반기 중 시행 예정이다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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