신혼부부·생애최초 특공 기준 완화…전월세 신고제 시행 내년부터 종합부동산세가 대폭 인상되고 신혼부부·생애최초 특별공급 기준이 완화된다. 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 사전청약도 시작된다.
21일 직방은 주택시장안정대책으로 인해 내년부터 달라지거나 새로 시행되는 부동산 관련 세금과 주택공급제도에 대한 설명을 담은 '2021년 달라지는 부동산 제도'를 내놓았다.
우선 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용된다.
만 60세 이상 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유하면 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세의 최대 80%까지 공제 받을 수 있다.
1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억 원씩 총 12억 원을 공제 받을 수도 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억 원 공제 후 고령자 공제 및 장기보유 공제 적용이 가능해 유리한 방식을 선택하면 된다.
양도세는 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억 원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 내년부터는 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.
법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상된다. 개인과 법인 간 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위한 조치다.
다주택자가 주택을 팔 경우 양도세 중과세율이 '기본세율+10~20%p'에서 '기본세율+20~30%p'로 인상된다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다.
1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수된다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월말까지 세금 회피용 매물이 상당히 풀릴 것으로 예상된다.
양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주된다. 이전에는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했다. 내년부터 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함해 과세 여부를 따지되, 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 예정이다.
1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 2020년까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했지만 내년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다.
기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분한다. 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 되는 셈이다.
실수요자를 위한 특별공급 소득요건도 완화된다. 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화한다.
공공주택의 생애최초 특공 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만, 내년부터는 공공주택은 130% 이하, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.
특공 내 소득기준에 따라 나눠지는 우선공급과 일반공급 비율도 달라진다. 현재 신혼부부 특공은 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%)이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 2021년에는 70%로 줄어들고, 상위소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 늘어난다.
생애최초 특공은 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나누어 공급된다. 완화된 소득요건을 충족하는 사람들이 신청할 수 있는 일반공급 물량이 늘어나는 것이며, 일반공급은 추첨제로 진행될 예정이다.
분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고, 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 과태료가 부과된다.
하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만 가구에 대한 사전청약이 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 방식이다. 7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등에서 순차적으로 진행될 예정이다.
'임대차 3법'에 포함된 전·월세 신고제도 6월부터 시행된다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도다.
신고 후 자동으로 확정일자가 부여되며, 계약상 변경이 있을 때에도 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만 원, 500만 원 이하의 과태료가 부과된다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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