국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '분양가 상한제 심사 매뉴얼' 및 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련해 전국 지자체 및 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.
분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 더해 결정된다. 하지만 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 다르다 보니 예측 가능성이 떨어지고 분쟁이 잦았다. 이에 개선이 필요하다는 건설업계 등 요구에 따라 국토부는 최근 3년간 지자체 분양가상한제 심사자료를 분석해 매뉴얼을 마련했다.
우선 택지비를 정할 때 개별 입지의 특성을 더 반영할 수 있게 된다. 공공택지는 불합리한 심사방식을 개선하고, 민간택지는 택지비 적정성 평가 시 심사기준을 구체화했다. 공공택지는 상가·임대 면적을 제외하고 공동주택 면적만 반영토록 하고, 계약서상 공급가격 및 납부일정을 기준으로 택지비와 기간이자를 산정하도록 했다.
민간 택지는 개별 택지의 특성과 최대한 비슷한 표준지를 골라 용도지역, 교통여건, 단지 규모 등을 반영할 수 있게 했다. 지자체가 심의에서 마음대로 깎을 수 있었던 기본형 건축비도 앞으로는 별도 고시 없이는 조정할 수 없게 된다.
가산비도 심사 항목을 구체화하고, 권장 조정 기준을 제시했다. 가산비는 같은 공정이더라도 지자체마다 편차가 커 설계가액 대비 인정 비율이 40~90%까지 차이 났다. 이에 국토부는 가산비를 조정할 때 토목·건축·기계(81.3%), 전기(86.2%), 통신(87.3%) 등 공정별로 권장 조정률을 제시하고, 여기에 지자체가 10% 범위에서만 조정하도록 명시했다.
또 택지비 가산비에 포함됐던 기부채납 범위도 넓어졌다. 도로, 공원 등을 지은 경우만 일부 지자체에서 인정했는데 앞으로는 단지 내 도서관 등 수분양자가 보편적으로 이용하는 시설까지 인정된다.
분상제 개선안은 8일부터 바로 적용된다. 분양이 줄줄이 연기된 서울 아파트 분양시장에 속도가 붙을지 주목된다.
한편 국토부는 사전청약 시 추정분양가 검증 매뉴얼도 마련했다. 사업자가 설계 진행 후 분양가상한제 매뉴얼을 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정하기 어려운 항목은 별도로 추정방식을 적용하는 방식이다.
김수상 국토부 주택토지실장은 "분양가상한제 심사 기준이 구체화되면서 심사 과정의 예측 가능성이 크게 높아져 민간의 주택공급이 촉진될 것으로 기대된다"며 "민간 사전청약이 본격화하면 공공분양 물량까지 합쳐 총 16만9000가구가 사전청약으로 공급될 예정"이라고 말했다.
KPI뉴스 / 김지원 기자 kjw@kpinews.kr
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