임대주택 재고량 확대 효과…기숙사 활용도 검토
민간 이익 다시 임대주택 투입 '재투자 펀드'도
공공과 민간이 함께 투자해 공급하는 임대주택의 임대 기간을 10년에서 20년까지 대폭 확대하는 방안이 추진된다. 전체적인 임대주택 재고 물량이 늘어나는 효과를 기대할 수 있다.
또 민간의 초과이익을 임대주택 공급에 재투자하는 펀드를 도입하고, 사업 추진이 중단돼 경공매 단계인 부지를 활용하는 등 공급 확대책도 마련한다. 경공매란 경매와 공매를 합쳐 부르는 말로, 부실화된 부동산이 강제 처분되는 절차를 뜻한다.
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| ▲ 서울 남산에서 바라본 성동구와 광진구 일대 아파트 단지 [뉴시스] |
8일 조달청에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 전날 '임대리츠 공급 확대 및 운영 고도화' 연구 용역 공고를 냈다. HUG는 주택도시기금과 민간 사업자의 공동 출자로 부동산투자회사인 '임대리츠'를 만들어 공공지원 민간임대 사업을 해왔는데, 이를 더욱 확장시키려 하는 것이다. 2014년 박근혜 정부가 도입한 기업형 임대주택 '뉴스테이'가 전신으로 그동안 10만 가구 이상 공급됐다. 2020~2024년 수도권에 착공된 물량은 1만6000가구가량이다.
정부는 지난해 9월 주택 공급 대책을 발표하면서 2030년까지 수도권에 공공지원 민간임대 2만1000가구를 착공토록 하겠다고 밝힌 바 있다.
HUG는 이번 용역 배경에 대해 "출자 재원, 사업지 확보 등에 한계가 있는 현재 임대리츠 운영 체계 전반에 대한 진단 및 한계 요인별 개선 방안을 마련하려 한다"고 밝혔다.
장기 임대 사업화가 핵심 중 하나다. 현재 10년간 임대 후 주택을 매각하는 구조에서 탈피해 20년 이상 장기간 임대로 운영할 수 있는 사업화 구조를 만들려 한다. 임대 기간이 길어지는 만큼 민간 사업자 참여를 유도하기 위해서는 자산가치 상승 여력이 높은 공공택지 등 우량 자산을 활용하거나, 10년 의무 임대 후 일부를 매각하고 잔여 물량을 10년 추가 임대하는 등 다양한 방안들을 검토할 계획이다.
또 '10년+20년' 임대나 '분양+20년 임대' 등을 섞는 패키지 사업안에 대한 사업성 분석도 이번 연구의 과제 중 하나다. 적정한 수익 실현을 위한 교차 보전 방안이다. 20년 이상 장기 임대 물량 중 일부는 기숙사로 활용하는 방안도 모색하려 한다.
지금은 10년간 임대기간 이후 분양을 받으려는 수요가 적지 않은데, 20년까지 길어진다면 순수한 임대 수요가 더 늘어날 것으로 보인다. HUG 관계자는 "거주자의 선택권 확장 차원에서 10년으로 일원화돼 있는 유형을 다양화해보려는 취지"라며 "전체적인 임대주택 재고량이 늘어나는 효과가 있을텐데, 예상 수요 분석과 전문가 자문 등으로 사업 구조화를 해보려 한다"고 설명했다.
사업 대상 확대도 추진한다. 채권 담보로 삼았다가 부실화돼 경공매 단계인 부지, HUG 보증 사업장 중 중단된 환급이행 사업장 등을 임대리츠로 전환하는 체계를 마련한다.
민간 사업자가 분양으로 얻는 이익을 다시 임대주택에 투자하는 재투자 펀드도 도입하려 한다. 그동안 민간이 과도한 이익을 가져간다는 지적이 끊이지 않았는데 앞으로는 선순환 구조를 만들겠다는 것이다.
대상은 초기 뉴스테이 사업장 중 초과이익 모두가 민간에 귀속되는 11개 리츠를 대상으로 하되 민간의 자발적 참여를 전제로 한다는 방침이다. 박근혜 정부는 민간의 참여를 독려한다는 명분으로 민간 출자자에게 초과이익을 100% 주도록 했으나, 이후에는 HUG가 가져가는 이익 비율을 단계적으로 높여 왔다. HUG는 이번에 임대리츠 참여 민간 사업자의 적정 수익률 설정 기준 등 개선된 가이드라인도 마련할 계획이다.
HUG 관계자는 "변화되는 방식을 언제부터 시행할 지는 정부와 긴밀히 협의해 정하게 될 것"이라고 말했다.
KPI뉴스 / 박철응 기자 hero@kpinews.kr
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