서울시 "분양질서 무너뜨리는 행위 불허"
재건축단지의 일반분양 물량을 리츠가 사들여 임대 운영하고, 운영기간이 끝난 후 매각하는 리츠(REITs) 방식의 재건축 사업이 추진된다.
16일 대우건설은 지난해 12월 설립한 리츠 자산관리회사 AMC(법인명 투게더투자운용)를 통해 '재건축 리츠 사업'을 추진한다고 밝혔다. 재건축 리츠 사업의 첫 적용 대상은 서울 서초구 '반포1단지 3주구' 로, 현재 시공사 선정을 두고 건설사들이 경쟁하고 있다.
통상 재건축 사업 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급한 주택의 잔여분을 일반인에게 공급한다. 이때 주택법의 하위 규칙인 '주택공급에 관한 규칙'을 따르게 된다.
하지만 재건축 리츠 사업은 주택 재건축으로 나온 일반분양분의 주택을 분양하는 대신, 리츠(REITs·투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 수익을 배당하는 회사)가 임대주택으로 운영해 수익을 창출하는 구조다.
재건축 조합은 리츠에 감정평가 시세를 반영한 일반분양분을 현물 투자하고, 주식으로 돌려 받는다. 이 주식은 리츠 운영 기간 중 타인과 거래 또는 공모할 수 있다.
리츠는 전문주택관리업자에게 위탁해 주택을 운영한다. 조합은 운영 기간 중 발생하는 임대수익 등을 받을 수 있고, 의무 운영 기간 종료 후에는 주택을 다시 일반에 매각해 차익실현도 거둘 수 있다.
무엇보다 일반분양이 없으면 당연히 주택도시보증공사(HUG)를 통한 분양가 규제, 분양가 상한제를 피할 수 있다. 주택을 조합이 원하는 분양가로 임의 분양할 수 있다는 게 회사 측의 설명이다.
대우건설 관계자는 "재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가 받을 수 있을 뿐 아니라, 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접 투자할 수 있는 기회를 가질 수 있다"며 "임대주택 공급 확대 효과뿐 아니라 국토교통부의 간접투자를 활용한 부동산 시장 안정화 기조에도 부합하는 사업 모델"이라고 설명했다.
이어 "관계 법령 검토는 이미 마쳤다"며 "정부의 부동산 정책 취지에 부합하고, 재건축 조합과 일반인 모두에게 적정한 이익을 배분할 수 있는 새로운 사업 모델로 성장 시킬 예정"이라고 말했다.
다만 반포1단지 3주구에 재건축 사업장에 리츠 사업을 적용하기 위해서는 서울시의 인가를 받아야 한다. 신반포3차⋅경남 아파트(래미안원베일리) 재건축 조합은 민간임대사업자에 일반분양분을 통째로 매각하는 방식을 추진했으나 정부와 서울시의 반대로 제동이 걸린 바 있다.
부동산업계 관계자는 "분양가 상한제를 피할 수 있는 제도적 허점이 될 수도 있고,이러한 사업 모델이 늘어나면 후분양이 확대돼 분양가 상한제 취지마저 무색해질 수 있다"면서 "서울시에서 쉽게 허가해주지 않을 것"이라고 말했다.
서울시 관계자는 "시공사 선정 총회를 앞두고 조합원들에게 제안한 것"이라며 "정비계획과 사업시행인가, 정관 변경 등 절차가 많이 남아 있지만, 분양 질서를 무너뜨리는 행위는 원칙적으로 불가하다는 게 시의 입장"이라고 강조했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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