SH공사는 내곡지구 사업 착수 전 사업성 검토 내용과 사업 종료 후 결과를 비교 분석한 결과, 내곡지구에서 분양주택 2214호, 임대주택 2138호 공급 및 민간 택지 10만3306㎡(전체 면적의 12.7%)를 매각해 1조3036억 원의 개발이익을 거뒀다고 설명했다.
내곡지구 투자비는 보상비, 간접비, 금융비용의 증가로 사업성 검토 당시에 비해 2156억 원 증가했다.
그러나 임대주택 2138호의 자산가치 1조2953억 원이 추가 반영되면서 개발이익은 사업착수 당시 목표로 했던 2465억 원에서 1조3063억 원으로 5배 증가했다.
내곡지구는 2009년 당시 오세훈 서울시장의 방침으로 장기전세주택 의무건설을 추가해 공공개발사업의 공공임대주택 의무비율을 25%에서 50% 상향해 공공임대주택을 많이 공급한 결과다.
내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만 원이었으나, 내곡지구 공사 소유 전용 84㎡ 공공주택의 시세는 현재 세대당 약 18억 원, 세대당 토지 추정 가격은 약 14억 원, 3.3㎡기준 토지가격은 7950만 원으로 택지조성원가 대비 토지가격이 뛰었다.
SH공사는 "내곡지구에 건물분양주택을 공급할 경우 기존 분양주택을 건물분양주택으로 전환 공급하거나 용적률을 상향해 건물분양주택 공급을 확대할 경우 개발이익이 대폭 향상될 것"이라고 분석했다.
내곡지구 분양주택 2214호를 건물분양주택으로 전환할 경우, 현금 사업수지는 –2877억 원으로 악화되지만, 공사소유 토지 자산가치가 증가하여 개발이익은 2조3896억 원(공시가격 기준)으로 오히려 증가한다는 설명이다.
특히 용적률을 450%로 높일 경우 건물분양주택을 8960호 공급 가능하며, 토지 자산가치 증가 및 현금사업 수지 개선으로 개발이익이 3조1628억 원(공시가격 기준)으로 늘어난다는 게 SH공사의 분석이다.
또 SH공사는 내곡 전체 개발면적 81만1615㎡ 중 42만9912㎡(전체면적의 53%)를 시민을 위한 공원녹지, 교육시설용지 등으로 조성해 지방자치단체에 무상 공급했다고 발표했다.
개발사업 추진시 시민을 위한 공공자산을 충분히 확보해 공공자산의 가치를 증대, 주택사업 또한 건물만 분양하는 사업 중심으로 전환하겠다는 방침이다.
공사는 공공자산을 확보할 때 제도적 제약으로 꼽히는 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도 개선을 건의할 예정이다.
김헌동 SH공사 사장은 "앞으로 주요 사업지구의 사업결과를 추가로 공개하여 시민의 알 권리를 충족하고, 공사 경영의 투명성, 신뢰성을 확보하기 위해 공공데이터를 지속적으로 공개할 것"이라고 밝혔다.
KPI뉴스 / 김지우 기자 kimzu@kpinews.kr
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