- 처음 책정된 분양가, 10년 뒤 분양전환 때도 그대로 '영끌(영혼까지 끌어모아 주택을 마련한다)'이라는 신조어까지 등장시킨 주택시장의 관심이 임대주택으로 쏠리고 있다.
경기도가 '기본주택'이라는 이름으로 중산층을 겨냥한 중형 임대아파트 정책을 내놓은 데 이어, 정부도 19일 30평대 임대아파트 사업 검토를 공식 발표했기 때문이다.
'영끌'로도 해결되지 않는 서민의 주택난 해소 방안으로 다양한 임대주택 정책을 펼치겠다는 의지로 해석된다.
이같은 상황에서 일반 민간 분양아파트 보다 주거환경이 좋으면서, 안정성이 담보되고 조합원들은 직접 내는 조합비 없이 입주 시 책정된 분양가를 10년 뒤 분양전환 때 그대로 적용받는 새로운 패러다임의 임대주택 모델이 등장했다.
경기도 광명시 광명3동 6구역과 시흥시 논곡동, 수원시 고색동, 오산시 궐동에 추진중인 '지주조합 민간 임대주택' 사업이 그 주인공.
'지주조합 민간 임대주택'은 주택법에서 정한 '지주 공동사업'과 비슷한 유형으로 일정 구역에서 지주가 조합을 결성해 이뤄지는 임대주택 사업이다.
하지만 보통 공동주택 사업이 그린벨트 등 원형지를 이용해 사업을 진행하는 것과 달리, 지주조합 임대주택 사업은 낙후된 건물과 토지가 산재한 도심 속에서 진행된다는 것이 특징이다.
우선 도심 속 30년 이상 노후화해 재개발, 재건축이 어려운 건축물·토지 소유주가 조합추진위원회를 설립한 뒤, 전체 사업지역의 80% 이상 권원을 확보해 사회적 협동조합으로 인가를 받아 임차인을 모집하는 순으로 진행된다.
시작부터 인허가 과정을 거쳐 사업승인을 받기까지 전체 공정을 전문 대행업체가 맡게 되는 데, 이 대행업체는 일반 협동조합 임대주택사업과 달리 사업승인 후 대행료만 받는 구조여서 처음 책정된 분양가가 10년 의무 임대기간 지난 뒤 분양전환 때도 그대로 적용된다.
즉 사업을 진행하는 전문 대행업체가 이익을 남기기 위해 분양가를 책정하는 구조가 아니어서 분양전환 시에도 처음의 분양가가 그대로 유지된다.
때문에 LH에서 시행한 판교 공공임대아파트처럼 분양전환 시 부담해야 할 임차인의 분양전환가 폭등으로 겪는 극심한 갈등 문제가 발생하지 않게 된다.
또 조합원의 경우 기존에 소유하고 있던 건물·토지의 감정가 중 일부가 조합비로 자동 처리되면서 사업이 끝날 때까지 추가 비용 부담이 없어 일반 조합형 아파트사업에서 추가 조합비 문제로 발생하는 조합원간 갈등이 원천 봉쇄된다.
특히, 기존 임대아파트의 경우 시공사가 사업비에 대한 책임을 져야 하는 데다, 일반 아파트에 비해 낮은 공사비 문제로 시공을 꺼리지만, 이 사업은 건물·토지주들의 부동산을 담보로 한국주택금융공사(HF)에서 사업비를 보증하는 만큼 시공사의 사업비 책임 부담이 없게 돼, 이른바 1군 업체들이 시공을 하는 장점이 있다.
사업비는 정부가 보증하는 신탁회사에서 전체를 관리하게 돼 투명성과 안정성도 크게 강화된다. 일반 조합아파트에서 조합원 가입 시 웃돈이 오가거나 사업자 선정 과정 등에서 금품이 오가는 등의 각종 비리가 차단되는 효과까지 병행된다.
여기에 조합원 중 분양받을 의사가 없는 경우 조합원 탈퇴가 자유롭고 탈퇴 후 곧바로 가입한 조합비(건물 등 감정가)를 돌려받을 수도 있어 조합원들의 선택권이 넓어진다.
준공 후 입주금이 모자라는 조합원은 모자라는 금액에 대해 연리 2.5%의 금리 이자만 내면 분양전환 때까지 살 수 있는 것도 이 임대아파트의 장점이다.
한 마디로 사업지 내에 조그마한 건물과 땅이 있으면 돈 한푼 내지 않고 원하는 아파트를 지을 수 있고, 낮은 이율로 분양전환 때까지 살다사 싫으면 나올 수 있는 '도심 서민용 임대아파트'가 탄생하게 된 것이다.
현재 광명시 광명3동 6구역과 시흥시 논곡동, 수원시 고색동, 오산시 궐동에 추진중으로 광명·시흥의 모델하우스가 공개됐고 수원은 22일 모델하우스 착공에 들어간다.
지주조합 민간 임대주택 사업을 고안해 시행에 들어간 오종열 ㈜오성D&C, ㈜오성도시개발 회장은 "수십년간 주택사업을 해오며 닦은 노하우를 바탕으로 도심 서민들을 위한 제대로 된 임대 아파트단지를 조성하기 위해 사업을 추진해 왔다"며 "이 사업이 모델이 돼 국가나 광역 지자체가 낙후된 도심도 정리하고 서민들에게 양질의 주택을 공급하는 계기로 삼길 바란다"고 말했다.
KPI뉴스 / 조수현 기자 cho777@kpinews.kr
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