DSR 규제완화에 역전세 개선 기대…전문가는 부정적
"강남권 입주 폭탄이 전셋값 압박…매맷값에도 악영향"
"시장 상황 볼 때 내년 상반기까지 상승 탄력 힘들어"

정부가 전세보증금 반환목적에 한해 임대인의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하기로 해 '역전세' 현상이 가라앉을 것이라는 기대가 나온다. 주택 전셋값이 오르면서 매맷값도 상승 탄력을 받을 거란 분석이다. 

하지만 전문가들은 '입주 폭탄'과 전세 수요 감소 탓에 하반기에도 전세·매맷값 동반 하락을 피하기 어려울 것으로 관측한다. 

27일 KB국민은행에 따르면, 지난달 서울 아파트 전세가율은 50.96%로 집계됐다. 지난 3월부터 3개월 연속 50%에 턱걸이하고 있다. 지난해 11월 53.9%를 기록한 전세가율은 줄곧 내림세를 탔다. 

특히 강남3구(강남·서초·송파) 전세가율이 낮다. 강남구는 41.10%, 서초구 45.25%, 송파구 45.06%다. 모두 40%대다.

전세가율은 주택 매맷값을 전셋값으로 나눈 비율이다. 낮을수록 전세시장이 부진하다는 뜻이다. 

부동산업계 관계자는 "전세가율이 낮을수록 전세를 낀 갭투자가 어려워지기에 집값에 마이너스 영향을 준다"고 진단했다. 

정부가 규제를 완화해도 하반기 시장 상황이 나아지긴 어려워 보인다. 우선 입주 폭탄이 대기하고 있다. 

부동산 플랫폼 직방에 따르면, 올해 하반기 강남 3구(강남·서초·송파)에 입주를 앞둔 아파트가 총 3917가구다. 내년 1월에는 7741가구 입주물량이 쏟아진다. 7개월 새 약 1만2000가구 입주가 이어지는 것이다. 

입주가 많을수록 시장에 전세 매물이 쏟아지므로 전셋값이 하방 압력을 받게 된다. 전셋값 하락은 집값에도 하방 압력을 준다. 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "하반기 입주 폭탄으로 강남권 전셋값이 고전할 것"이라며 "내년 상반기까지는 전셋값과 매맷값이 상승 탄력을 받기 힘들 것"이라고 내다봤다. 

김 소장은 또 "강남권 전세시장 부진은 타 지역에도 하방 압력을 줄 것"이라며 "전체적으로 전세·매매시장이 살아나긴 어렵다"고 관측했다. 

전국에서 빈발하는 전세사기 우려 탓에 시장에서 전세 수요도 감소 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전월세 거래량 총 1만8900건 중 월세가 7886건으로 41.7%를 차지했다. 월세 비중은 2월 43%에서 3월 38.6%, 4월 38.9%로 감소 추세였다가 지난달 다시 증가세로 돌아섰다. 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "하반기 역전세난이 심화될 경우 전세보증금을 반환받지 못할 수 있다는 우려로 월세 수요가 증가 추세"라면서 "앞으로 월세 비중이 더 커질 수 있다"고 예측했다. 

입주 폭탄과 전세 수요 감소로 인한 전셋값 내림세는 매맷값 동반 하락이 예상된다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 "하반기 전셋값과 매맷값이 함께 떨어질 것"이라고 내다봤다. 

한국건설산업연구원은 하반기에 전셋값이 2.0%, 집값은 0.7% 하락할 것으로 예상했다. 연간으로는 전셋값이 8.0%, 집값은 4.8% 떨어진다는 분석이다. 

KPI뉴스 / 안재성 기자 seilen78@kpinews.kr

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