경기침체 여파에 투자심리 부진…"하락 반전할 것"

한파가 몰아치던 주택 시장에 최근 온기가 돌고 있다. 하지만 아직 부동산 경기가 본격적으로 살아나기엔 역부족이라는 시각이 우세하다. 경기침체 여파로 투자심리가 부진해 다시 하락 반전하리란 예상도 나온다. 

18일 한국부동산원에 따르면, 전국 아파트 실거래가지수는 올해 1월 대비 2월에 1.08% 정도 올랐다. 지난해 4월 이후 이어오던 하락세를 끊은 첫 상승 기류다.

2월 주택 매매거래량(국토교통부 집계)도 1월보다 60%가량 늘었다. 주택산업연구원의 주택사업자 설문조사 결과 전국 주택사업경기전망지수는 4월 81.5를 기록, 3월(73.1) 대비 8.4포인트 상승했다. 

이에 따라 일각에서는 "대세 상승"이나 "본격 반등"을 기대하는 목소리도 나온다. 그러나 마냥 희망적인 기대를 하기엔 아직 부정적인 지표들이 많다. 

전국 미분양 주택은 계속 쌓여가고 있다. 국토부 집계 결과 전국 미분양 주택은 2월말 7만5438가구에 이른다. 지난해 11월 5만8027가구, 12월 6만8148가구, 1월 7만5359가구로 증가세가 이어지고 있다.

부동산업계 관계자는 "미분양이 해소되지 않는 한 부동산경기가 본격적으로 살아나긴 어렵다"고 지적했다. 

주택사업경기전망지수는 오름세지만 주택사업자들의 분위기는 부정적이다. 이들이 응답한 4월 자금조달지수는 66.6으로 3월보다 12포인트 가까이 하락했다. 정부가 금융 규제를 완화했음에도 부동산 시장에 자금이 잘 돌지 않고 있다는 것을 보여준다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "규제지역 해제, 공시가 인하, 1·3 부동산대책, 기준금리 인상 속도 둔화 등으로 정부가 부동산 규제를 잇따라 완화하면서 주택 거래량이 증가하고 집값 바닥 논쟁이 뜨거워지고 있다"고 말했다.

함 랩장은 "하지만 수요 부족, 과잉 공급, 미분양 증가 등이 해소되지 않고 있어 지역별 온도차가 극심하다"고 지적했다. 그는 "특히 경기 둔화, 차익 기대심 저하 등으로 투자심리가 좀처럼 회복되지 않고 있어 본격적인 집값 상승을 논하기엔 이르다"고 진단했다. 나아가 "연내 추가 조정이 있을 것"이라고 내다봤다. 

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "금리 급등, 대출 부담, 집값 하락 등의 여파로 소득 대비 집값 비중이나 주택구입부담 지수가 악화됐다"며 "향후 집값이 반등하기보단 부침이 잦아지고 조정을 받는 혼조 양상이 두드러질 것"으로 예측했다.

박 위원은 특히 '영끌'(영혼까지 끌어모은) 투자와 갭투자(전세보증금을 끼고 매입하는 투자)의 후유증이 부동산 시장의 전망을 어둡게 한다고 분석했다.

전셋값 하락 탓에 역전세난이 극심해지고 있다. 전세를 끼고 무리하게 돈을 끌어다 집을 산 투자자들은 세입자들은 돌려줄 전세금을 마련하기 힘들다. 이들이 내놓는 급매물들이 집값 상승을 억제하고 있다. 

박 위원은 "부동산 침체기엔 변동성 쇼크에서 벗어나기 힘들다"며 "금융 이슈가 있을 때마다 부동산 시장의 출렁거림은 더욱 심해질 것"이라고 경계했다.

고종완 한국자산관리연구원장도 "일부 지역에서 국지적으로 주택 거래 증가와 집값 상승이 나타난다고 해서 부동산 시장의 반등으로 보기엔 비논리적"이라고 단언했다. 고 원장은 "프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 증가하는 등 부동산 시장 자금 경색이 여전하다"며 투자심리가 위축돼 있음을 강조했다. 

KPI뉴스 / 박정식 기자 pjs@kpinews.kr

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