SH공사, 2월 고덕·강일 '반값아파트' 청약 시작
김헌동 "고품질 아파트로 주변 전세보다도 싸다"
"대출도 집값의 80%까지 40년 2~3% 고정금리"
"건물만 소유해도 물가상승 반영, 재산증식 효과도"

대한민국은 부동산 공화국이다. 땅과 집은 빈부를 가르는 기준이요, 장벽이다. 문재인 정부 5년은 이런 불평등이 최악으로 치달은 시간이었다. '미친집값'은 서민들의 내집마련의 꿈을 '이생망'의 절망으로 바꿔놓았다.

그래봤자 거품은 결국 꺼지게 돼 있다. '미친집값'은 제 무게를 견디지 못하고 마침내 무너져 내리고 있다. 그러나 여전히 비싸다. 무주택 서민들에겐 지금도 '그림의 떡'이다. 서민들은 언제쯤 이생망의 절망에서 벗어날 것인가. 다시 내집마련의 꿈을 꿀 수는 있는 것일까.

이 대목에서 '굿뉴스'가 있다. 다음달 하순 청약이 시작되는 토지임대부 주택, 속칭 '반값 아파트'다. 서울 고덕·강일지구 500가구로, 어쩌면 이생망의 절망에서 탈출하는 돌파구가 될지도 모르겠다.

반값아파트 입안·실행자 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 자신감 넘쳤다. 5일 UPI뉴스 인터뷰에서 "2023년 최고의 히트상품이 될 거 같다"고 했다. 2021년 11월 취임 전까지 김 사장은 시민운동가였다. 20여 년을 서민 주거안정을 위해 살았다. 부동산 기득권과의 대결이었다.

김 사장은 "서울에 3억~5억 원에 고품질·고품격 아파트를 분양하는 거다. 대출도 40년 만기 저리로 집값의 80%까지 해준다. 이렇게 좋은 정책"이라고 '반값아파트'를 자평했다. 이어 "주변 전세보다도 싸다. 실은 반값이 아니라 반의 반값"이라고 했다. 

그럼에도 시장 일각에선 우려와 비판이 없지 않다. 토지임대료 인상 가능성을 지적하며 '반쪽 아파트'가 될지 모른다는 비판도 그중 하나다. 김 사장은 "임대료는 보증금 방식으로 큰 부담이 안된다. 반쪽 아파트? 정책을 흠집내려는 레토릭일 뿐"이라고 일축했다.

또 다른 우려. 토지는 빼고 건물만 소유하면 재산증식을 기대할 수 있을까. 한마디로 투자메리트가 있냐는 얘기다. 김 사장은 "건물분만 소유해도 충분히 재산증식을 기대할 수 있다"고 단언했다. 건축비 상승만큼 계속 건물분 가치도 오른다는 말이다. 김 사장은 "게다가 고품질로 짓고, 토지가 빠지니 보유세도 절반"이라고 장점을 강조했다.

SH공사는 고덕·강일지구를 시작으로 서울 마곡, 위례, 은평, 강남(성뒤마을)에 내년까지 반값아파트 1만 가구를 분양할 계획이다. 김 사장 인터뷰는 이날 오전 서울 일원동 SH공사 사무실에서 한 시간여 진행했다.

대담=류순열 편집국장

ㅡ반값아파트, 서민주거안정을 위해 성공해야 할텐데.

"성공할 거다. 올해 최고의 히트상품이 될 것 같다. 우선 리스크가 없다. 토지와 건물을 같이 사면 가격이 떨어질까 불안해서 청약도 안하고 기존 주택도 안 사고 있다. 무이자로 10억 원을 빌려준다고 해도 한 두달 만에 집값이 1억 원씩 떨어지는 판국에 누가 사겠나. "

ㅡ그렇다고 반값아파트인들 사려 할까

"불과 1~2년 전에 경기도 시흥·광명 10억, 동탄 14억 ,수원·광교 15억, 의왕 14억 아파트를 사고팔던 나라에서 서울에 건물 3억5000만 원, 토지보증금 1억3000만 원, 합쳐 4억8000만 원에 나오는데 안산다? 첫 내집 마련하는 사람들에겐 아주 좋은 기회다."

ㅡ반값아파트인데, 고품질·고품격으로 짓는다고?
 
"건축비를 더 들여 고품질로 짓고 공사의 이익은 5%정도로 최소화한다. 과거엔 30%씩 남겼다. 3억5000만 원이라는 건축비도 지금 지으면 2억5000만 원이면 짓는다. 지금까지 짓던 아파트는 수명이 50년이라면 5000만 원 정도 더 투자해서 백년주택을 지을거다. 기존 아파트보다 더 월등한 고품격·고품질 아파트로 지을 것이다. "

고덕·강일지구 반값아파트는 전용 59㎡(25평)로 추정 분양가가 3억5537만원이다. 김 사장은 "방 3개, 화장실 2개로 기존 아파트 30평보다 내부가 크다"고 말했다.

ㅡ토지임대료 인상 가능성 때문에 반값아파트가 반쪽아파트 되는 거 아니냐는 우려도 있던데.

"임대료는 실제로 큰 부담이 아니다. 보증금 방식으로 하면 된다. 40년치를 선납하면 할인도 해준다. 고품질 아파트를 월등히 저렴하게 분양하는 것이고, 여러가지 다 계산해보면 소비자에게 부담이 훨씬 적다는걸 알 수 있는데, 월세(토지임대료) 40만 원을 부각해 반쪽이다? 흠집내려는 것일 뿐이다."

ㅡ토지임대료는 입주시기가 되면 토지가격과 연동돼 더 비싸질 수 있지 않나.

"토지임대료를 매달 낼 필요 없다. 한 번에 1억3000만~1억4000만 원의 보증금을 내면 월세를 내지 않게 할 거다. 토지보증료는 나중에 돌려받는 돈으로 월세 걱정을 없애주는 것이다. 또는 월세를 선납으로 10~40년 치를 내면 할인을 해준다. 주변 전세와 비교해도 더 싸다. 큰 부담 아니다."

ㅡ투자 메리트가 있나. 반값아파트는 건물만인데, 감가상각 고려하면 재산증식효과를 기대하기 어려운 거 아닌가.

"건물 짓는 가격에도 물가상승이 반영된다. 물가상승과 감가상각을 비교하면 물가상승이 더 높다. 은마아파트가 평당 68만 원에 분양됐었다. 30평에 2000만원. 토지비 1200만 원, 건물가 800만 원이었다. 21년 말 시점으로 25억 원, 지금은 20억 원 간다. 100배 올랐다. 토지 값 뿐만 아니라 건물 값도 올랐다. 그때 건물 짓는 가격 평당 20만 원이었다. 은마아파트 지금 지으려면 건물 짓는 비용이 평당 1000만 원이 넘는다. 40년 후 건물을 지으려면 10억 원이 들 수 있다. 사람들은 이 부분을 감안하지 않고 감가상각만 생각한다"

ㅡ재산증식 효과 기대할 수 있다는 말인가

"기대할 수 있다. 보유세도 절반밖에 안 낸다. 재산 증식 효과는 어떤 정부가 들어서서 어떤 부동산 정책을 펼치느냐에 따라 달라질 수는 있기는 하다. 다만 집값이 떨어지거나 안 팔릴 때 건물만 반쪽만 가지고 있기 때문에 이것만 책임지면 된다. 리스크가 줄어드는 셈이다."

ㅡ청약대상에 제한이 있나

"19~39세를 대상으로 한다. 신혼부부나 청년들에 우선권을 주는 것이다. 집값의 80%를 대출해준다. 40년 모기지론으로 고정금리 2~3%정도 저리로 빌려준다. 1억 원 정도 가지고 있으면 원룸 사는 돈으로 충분히 내집마련이 가능하다. 내집 마련에 가장 좋은 상품이다."

ㅡ윤석열 정부는 부동산 규제를 대부분 풀었다. 투기를 다시 부채질하는 건 아닌가

"투기가 불붙을 가능성은 적다. 강남권 집값이 10억 떨어졌다. 집값이 뚝뚝 떨어지는데 8% 넘는 금리를 감당하면서 누가 집을 사려 하겠나. 2, 3년은 움직이지 않을 거다. "

KPI뉴스 / 박지은 기자 pje@kpinews.kr

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