집값 하락 1R 진행중…서울 외곽, 경기·인천 주역
영끌 30대, 금리 상승으로 애물단지 된 매물 내놔
2007년, 상대가격 높은 '버블세븐'이 하락 이끌어
'똘똘한 한 채' 모인 곳이 집값 하락 2R 중심될 것

'강남 덜패'.

강남지역의 집값이 다른 지역보다 덜 떨어진다는 의미로 만들어진 신조어다. '똘똘한 한 채'와 비슷한 뜻이다.

지금 벌어지고 있는 현상만 보면 '강남 덜패'가 맞다. 수도권 다른 지역의 집값이 크게 떨어지는 동안 서초구는 마지막까지 상승을 지키다, 최근에 하락을 시작했기 때문이다. 그래서 서초구의 일부 아파트는 지금도 여전히 최고가에서 거래가 이루어지고 있다. 

강남은 계속 덜패 할까?

지금은 집값 하락 1라운드가 진행 중이다. 서울의 외곽지역과 경기·인천 등이 하락의 주역이다. 매주 아파트가격이 0.1% 넘게 떨어지는데다 하락 폭도 커지고 있다. 

이 지역의 집값이 크게 떨어지는 것은 30대가 빚을 내 해당 지역의 집들을 사들였기 때문이다. 2011년에 2억733만 원이었던 30대의 평균 자산 규모가 작년에 4억 원을 넘었다. 10년사이에 93% 늘었는데, 전체 연령대의 자산 증가율 69%보다 월등히 높다. 부채 증가는 자산보다 더 빨랐다. 2011년 4609만 원이었던 30대의 평균 부채액이 작년에 1억1190만 원이 됐다. 10년 사이에 142% 증가했는데, 전체 가구 부채 증가율 69%의 두 배가 넘는 수치다. 이렇게 30대가 빚을 내 사들인 집이 금리 상승으로 애물단지가 되면서 매물로 나오고 있는 것이다. 

1라운드가 좀 더 이어질 걸로 보인다. 금리 상승이 한창 진행 중인 데다, 상승이 끝나도 금리가 다시 하락하기 보다 오랜 시간 높은 수준에 머물 가능성이 높기 때문이다. 3% 중반 정도에서 금리의 균형점이 만들어질 걸로 보이는데, 이는 높은 이자 부담이 계속된다는 의미가 된다. 

집값 하락 2라운드는 '똘똘한 한 채'가 모여있는 곳이 중심이 될 것이다. 이유는 간단하다. 높은 가격을 견디지 못하기 때문이다. 작년까지는 전국적으로 집값이 상승해서 강남지역 아파트가 유독 많이 올랐다고 말하기 힘들었다. 그렇지만 요즘처럼 다른 지역 주택 가격이 빠르게 하락하면 얘기가 달라진다. 상대가격이 너무 높아서 견디기 힘들다. 직전 하락기인 2007년에 버블세븐(강남구, 서초구, 송파구, 목동, 용인시, 분당, 평촌)이라 불리던 지역이 하락을 이끌었다. 가격이 너무 높았기 때문에 생긴 현상인데, 이런 상황이 다시 벌어질 수 있다.

많은 사람이 강남지역에 거주하기를 희망하기 때문에 가격이 떨어지지 않을 거란 주장은 타당성이 없다. '살고 싶은 것'과 '실제 사는 것'은 차이가 있다. 실제 사는 것은 희망만으로 되는 게 아니라, 매수라는 행위의 뒷받침이 있어야 한다. 실제 지불할 수 있는 능력이 중요한데, 이런 토대가 없는 선호는 큰 의미가 없다. 

1991년과 2007년 집값 하락기 때 강남지역 아파트가 최고가에서 30~40% 하락했다. 하락 기간도 6~7년으로 다른 지역보다 길었다. 산이 높았던 만큼 골도 깊었던 것이다. 하락 마지막 국면에는 미분양이 너무 많아서 재건축을 시행하기 힘들 정도였다. 지난 수년간 집값이 오르는 과정에 똘똘한 한 채에 대한 선호도가 높아진 게 사실이지만, 그걸로 모든 게 해결되지 않는다. 하락 2라운드가 시작될 날이 멀지 않았다.  

●이종우

애널리스트로 명성을 쌓은 증권 전문가다. 리서치센터장만 16년을 했다. 장밋빛 전망이 쏟아질 때 그는 거품 붕괴를 경고하곤 했다. 2000년 IT(정보기술) 버블 때도, 2008년 글로벌 금융위기 당시에도 용감하게 외쳤고, 경고는 적중했다.

경제비관론자를 상징하는 별명 '닥터 둠'이 따라붙은 계기다.그의 전망이 비관 일색인 것은 아니다. 거꾸로 비관론이 쏟아질 때 낙관적 전망을 내놓은 경우도 적잖다. 2016년 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴, '브렉시트' 결정 직후 비관론이 시장을 지배할 때 정작 그는 "하루 이틀이면 진정될 것"이라고 낙관했고, 이런 예상 역시 적중했다.

△ 1962년 서울 출생 △ 1989년 연세대 경제학과 졸업 △ 1992년 대우경제연구소 입사 △ 2001년 대우증권 투자전략팀장 △ 2007년 한화증권 리서치센터장 △ 2011년 현대차증권 리서치센터장 △ 2015년 아이엠증권 리서치센터장 △ 2018년 IBK투자증권 리서치센터장 △ 저서 <기본에 충실한 주식투자의 원칙> 등 

[ⓒ KPI뉴스. 무단전재-재배포 금지]