"금리 상승·경기침체 위험에 새로운 하방 요인 더해져"

'윤석열 정부'는 수도권 158만 호 등 전국에 270만 호의 신규 주택을 공급하는 내용의 '국민 주거 안정 실현방안'을 16일 발표했다.  

우선 철도역 인근의 경우 반경 300∼1000m까지 초역세권, 역세권, 배후지역 등으로 나눠 역 접근성에 따라 개발밀도를 높이는 '컴팩트 시티' 콘셉트로 개발한다.

도시형생활주택 건축은 총 가구 수를 300가구에서 500가구로 늘리고, 투룸 공급 상한을 전체 세대의 3분의 1에서 2분의 1로 완화한다. 

소규모 정비사업 활성화로 주택공급을 늘리기 위해 연접한 복수단지가 일정한 사업요건을 충족하면 통합개발을 허용한다. 사업자에 대한 기금융자 이차보전과 조합원 세제 지원도 강화한다.

재건축·재개발 규제 역시 적극 완화한다. 재건축초과이익환수금과 안전진단 규제 완화 방안은 연내 따로 발표할 예정이다. 

정비사업 시행 시 임대주택을 기부채납하면 용적률을 법적 상한까지 상향해주는 인센티브는 주거지역은 물론 준공업지역에도 주어진다. 민간도심복합사업 유형을 신설, 도심·역세권 등에서 고밀 복합개발할 경우 용적률은 500%까지 상향해준다. 

또 용적률 상향에 따른 기부채납 물량과 공공택지 물량 등을 청년·신혼부부·생애최초 구입자 등에게 시세의 70% 이하에 공급한다. 최장 10년 간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 '내 집 마련 리츠 주택'도 도입한다. 

대규모 '공급 폭탄'이 예고되면서 최근의 집값 하락 흐름이 가속화할지 관심이 쏠린다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트값은 11주 연속 내림세를 이어가고 있다. 8월 둘째 주(8일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 떨어져 2019년 4월 첫째 주 이후 3년4개월 만에 최대 낙폭을 기록했다. 

부동산업계 관계자는 "요새 매매·전세거래는 침체 모드"라면서 "월세거래만 활발하다"고 말했다. 

한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 "공급 폭탄이 집값 하락세를 가속화할 것"이라고 내다봤다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 이날 나온 대책이 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라면서도 "집값의 하락 흐름은 지속될 것"이라고 관측했다. 그는 "금리 상승 등으로 부동산 매매거래 침체가 계속되면서 가격은 더 떨어질 것"이라고 예상했다. 

일각에서는 재건축·재개발 규제 완화가 재건축 대상 단지를 중심으로 집값을 자극할 수 있다는 예측도 나오지만, 전문가들은 고개를 저었다. 이미 금리 상승, 경기침체, 부동산 거래절벽, 공급 폭탄 등 하방 요인이 강해 재건축·재개발 규제 완화가 영향을 주기 어렵다는 얘기다. 

한 교수는 "집값 하락 요인이 강해 반등을 모색하긴 어려울 것"이라고 진단했다. 

권 교수도 "부동산 상승장에서 규제 완화가 이뤄졌다면 파급 효과가 컸을 것"이라며 "그러나 지금은 하락장"이라고 지적했다.

부동산업계 관계자는 "재건축·재개발의 핵심은 사업성"이라고 강조했다. 그는 "사업성이 좋으면 규제가 강해도 조합원들이 재건축·재개발을 적극 추진한다"고 설명했다. 이어 "반대로 집값이 내림세라 사업성이 안 좋을 때는 규제를 풀어줘도 별무소용"이라고 지적했다. 

KPI뉴스 / 안재성·안혜완 기자 seilen78@kpinews.kr

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