완화 효과? 보유세가 수백만원이면 양도세는 수억원
"양도소득세 절감 효과 커…5월말까지 매물 증가할듯"

다주택자 양도소득세 중과가 1년 유예되면서 매물이 증가할지 관심이 집중된다. 시장에 매물이 증가하는 흐름이 감지되고는 있다. 그러나 추세를 형성할지 예단할 수 없다.

양도소득세 중과 유예는 문재인 정부에서 이미 한 번 실패한 정책이다. 다주택자들은 매도 대신 증여를 선택하거나 정책 변화, 정권 교체를 기대하며 버티기에 들어갔다. 

이번에도 일부 버티기 가능성을 배제할 수 없다. 일부 다주택자들은 종합부동산세 폐지 등 보유세 완화를 기대하는 눈치다. 보유세 완화는 윤석열 대통령의 대선 공약이다.

그러나 상당수 전문가들은 "지금이 팔 때"라고 말한다. 양도세 중과 유예로 인한 절세 효과가 보유세 완화보다 월등히 클 것이기 때문이다. 게다가 '미친 집값'은 금리인상 쓰나미에 붕괴 가능성이 커지는 터다. 40%까지 떨어질 것이라고 내다보는 전문가들이 적잖다.

지난 10일 '윤석열 정부' 출범과 함께 다주택자 양도소득세 중과는 1년 유예됐다. 다주택자 양도세율은 최고 82.5%에서 49.5%로 크게 하락했다. 장기보유 특별공제에서 다주택자를 제외하는 규정도 중단했다. 주택을 3년 이상 보유했을 경우 장기보유 특별공제로 양도차익의 최대 30%까지 공제해준다. 

이를 통해 다주택자가 아끼게 된 세금은 보유세와는 비교할 수 없을 만큼 거액이다. 가령 3주택자의 경우 5년간 보유한 주택을 20억 원에 팔아 10억 원의 양도차익을 남겼다면 기존 중과 제도에서 6억8280만 원의 양도세를 내야 했다.

중과 배제 시행 기간에는 2억5755만 원만 내면 된다. 세금 부담이 62.3%(4억2525만 원) 급감한다. 

정부는 공정시장가액비율(과세표준을 정하기 위해 공시가격에 곱하는 비율)을 완화해 주택 보유세를 깎아주는 안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 

윤석열 대통령은 후보 시절 올해 적용될 예정이었던 공정시장가액비율 100%를 작년 수준(95%)으로 내리겠다고 공약했다. 나아가 90%나 85%까지 낮추는 안도 거론된다. 

공정시장가액비율이 내려가면 다주택자의 보유세도 줄어든다. 시가 20억 원(2022년 기준 공시가격 12억3000만 원) 가량인 아파트 3채를 가진 다주택자는 공정시장가액비율 100%가 적용됐을 때 1억839만 원의 보유세(재산세+지방교육세+종합부동산세+농어촌특별세)를 내야 한다. 

공정시장가액비율을 95%로 적용할 때는 약 1억209만 원으로 630만 원 감소한다. 90%일 때는 9580만 원, 85%일 때는 8950만 원이다. 

적은 돈은 아니지만, 집을 팔아서 얻을 수 있는 양도세 절감 효과에 비하면 미미한 수준이다. 무엇보다 아직 보유세 인하 여부는 확정되지 않았다. 

부동산업계 관계자는 "보유세 인하를 기대하면서 주택 매도를 주저하는 다주택자도 있지만 소수"라고 말했다. 강남권 고가 아파트나 재건축이 기대되는 1기 신도시의 아파트 보유자 외에는 적극적으로 매물을 내놓고 있다는 설명이다. 

그는 "연락이 올 때마다 지금 파시라고 권하고 있으며, 다주택자들도 적극 호응하는 중"이라며 "하락 매물이 대폭 증가했다"고 밝혔다. 

오문성 한국조세정책학회장(한양여대 세무회계과 교수)은 "양도세 절감 효과가 크다는 것을 고려하면 집을 팔기 좋은 시점"이라고 진단했다. 이어 "앞으로 1년 간 매물이 많이 나올 것"이라고 예상했다.

양도세 중과 유예와 보유세 인하가 주택 매도를 부추기는 시너지 효과를 낼 거란 분석도 있다. 주택 보유세의 기산일은 6월 1일이다. 그 전에 집을 팔면 양도세뿐 아니라 남은 주택의 보유세도 아낄 수 있다. 

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "양도세 중과 유예 기간에 집을 팔았을 때, 양도세 절감 효과와 함께 보유세도 감소하는 효과를 누릴 수 있다"고 설명했다.

특히 빨리 팔아 6월 1일 전에 1주택으로 줄인 사람의 혜택이 클 전망이다. 1주택자의 종합부동산세 공제 한도는 11억 원으로, 다주택자(6억 원)보다 훨씬 더 크다. 우 팀장은 "5월 31일까지 주택을 정리하려는 수요가 상당할 것"이라고 관측했다. 

KPI뉴스 / 강혜영 기자 khy@kpinews.kr

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