"내년 공황 수준 침체 온다"…경기침체·금리인상 집값 위협
"집값 폭락하는데 전·월세만 오르긴 힘들어…동반 하락할 것"
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전·월세 시장이 들썩인다. 계약갱신청구권제, 전·월세 상한제 등 이른바 '임대차2법'이 7월 말로 만 2년이 되기 때문이다. 계약갱신청구권을 소진한 매물이 시장에 나오면서 8월부터 전·월세 가격이 폭등할 거란 전망이 나온다.

조짐은 이미 시작됐다. 서울 마포구 한 아파트 세입자 A는 재작년 8월 계약갱신청구권을 써서 전세금을 5%만 인상, 6억3000만 원에 계약했다. 당시에는 시세보다 저렴해 한숨 돌렸지만 마침내 올게 오고야 말았다. 집주인은 현 전세보증금보다 5억 원이나 올려달란다. 시세대로 받겠다는 건데, A는 걱정이 태산이다. 

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "앞으로 갱신권이 소진된 전세 매물이 신규로 나오면서 집주인들이 4년 계약을 염두에 두고 가격을 올린다면 예상보다 전셋값 상승폭이 커질 수 있다"고 예상했다.

그러나 전·월세 폭등이 현실화할지는 미지수다. 경기침체와 금리인상이 집값 자체를 위협하는 터다. 상당수 전문가들은 전·월세 폭등 전망에 고개를 갸웃거린다. 주택시장에 '붉은 경고등'이 켜진 상황에서 어떻게 전·월세만 폭등할 수 있겠냐는 얘기다.

김영익 서강대 경제대학원 교수는 "내년 상반기 무렵 공황 수준의 침체가 올 것"이라고 내다봤다. 김 교수는 "부동산 거품이 붕괴할 것"이라며 "집값은 현재 40% 가량 고평가돼 있다"고 진단했다. 

이종우 이코노미스트는 미국 연방준비제도(Fed)의 고강도 긴축을 거론하면서 "규제 완화로 금리를 이길 수는 없다"고 강조했다. 그는 "머지않은 시기에 주택 등 자산가격이 폭락할 수 있다"고 우려했다. 

한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 "집값이 고점 대비 최대 40% 폭락할 수 있다"고 전망했다. 

김기원 리치고 대표는 "올해 가을부터 부동산이 본격적인 대세 하락기에 접어들 것"이라며 "지역별로 20~40% 가량 내려갈 것"이라고 예상했다. 

집값과 전·월세 가격은 같은 방향으로 움직인다. 집값이 폭락하는데 전·월세 가격만 고공비행하기는 힘들다. 

한 교수는 "집값이 내려가면, 결국 전·월세 가격도 동반 하락세를 걷게 된다"며 "집값 하락폭의 50~60% 정도 떨어질 것"이라고 관측했다. 

계약갱신청구권을 한 번 쓴 전·월세 매물이 시장에 나오면서 가격이 상승할 것이라는 전망은 "기우에 가깝다"고 머리를 저었다. 한 교수는 "금리인상으로 집값뿐 아니라 전·월세 가격에도 하방 압력이 더 큰 상황"이라며 "폭등할 시기는 이미 지났다"고 강조했다. 

김 대표도 '글로벌 금융위기' 당시에도 주택 매매가격과 전세가격이 모두 급락한 점에 주목했다. 그는 "지금보다 더 큰 경제 충격이 오면, 전·월세 가격도 내림세를 나타낼 것"이라고 내다봤다. 

부동산업계에서는 '깡통 주택'의 위험성을 경고한다. 섣불리 고액 전세 계약했다가 집값이 떨어질 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 

부동산업계 관계자는 "이미 지방 중소 도시 여러 곳에서 전세가율 80%를 넘어섰다"고 말했다. 그는 "지금은 신중하게 움직여야 할 때"라면서 "깡통 주택을 염려한 세입자들이 비싼 전세금을 지불하는 걸 망설이기 시작하면, 임대인들도 가격을 내릴 수밖에 없을 것"이라고 분석했다. 

KPI뉴스 / 안재성·강혜영 기자 seilen78@kpinews.kr

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