금융안정보고서…"작년 1분기 이후 주택가격 하방리스크 확대"
"최근 집값 서울 중심으로 고평가…소득 대비 주택가격 비율 급등"

한국은행이 지금과 같이 금융불균형이 누증된 상황에서 대내외 충격이 발생할 경우 주택가격이 큰 폭으로 하락할 수 있다고 경고했다.

금융불균형은 과도한 레버리지(부채)와 자산가격 급등이 동시에 나타나는 현상을 지칭한다.

한은은 지난해 코로나19 확산에 따른 실물경기 부진에도 불구하고 풍부한 유동성이 부동산시장으로 유입되면서 주택 매매 가격 상승 폭이 점차 확대되면서 금융불균형이 심화됐다고 진단했다.

한국은행이 22일 발간한 '금융안정보고서'에 따르면 올해 1분기 기준으로 주택가격하방리스크(HaR·House price-at-Risk)는 -0.9%를 기록했다. 

HaR가 -0.9%라는 것은 현재 상황에서 5%의 확률로 집값이 분기당 0.9% 이상 하락할 수 있다는 의미다.

이는 금융불균형 등 현재 한국의 금융환경에서 발생 가능한 미래 주택가격 상승률의 조건부 분포를 추정하고 이 전체 가격 분포 중 하위 5% 값을 주택가격의 하방 리스크로 정의해 산출한 것이다. 

2019년 4분기에 0.4%를 기록한 HaR는 작년 1분기(-0.2%)부터 마이너스로 돌아섰고 올해 1분기에는 마이너스 폭이 확대됐다.

한은은 "지난해 1분기 중으로 금융불균형 누증으로 주택가격의 하방리스크가 큰 폭으로 확대됐으며 이후에도 점차 확대되는 것으로 나타났다"고 진단했다.

단기적으로는 소득과 괴리된 주택가격 상승이 주택가격 하향조정 압력으로 유의하게 작용하고 장기로 갈수록 과도한 신용 레버리지와 금리 상승 등이 주택가격 하방리스크로 주로 작용하는 것으로 분석됐다.

한은은 "최근 높아진 소득 대비 주택가격 갭과 상대적으로 크게 확대된 신용규모 등 금융불균형이 향후 주택가격의 하방리스크를 확대하는 요인"이라고 설명했다. 

이어 "금융불균형이 누증된 상황에서 예기치 않은 충격 등에 따른 주택가격 급락은 관련 대출의 부실화 등 금융안정 측면에서 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 금융불균형이 계속 누증 되지 않도록 경계할 필요가 있다"고 지적했다.

한은은 최근 주택가격이 서울 지역을 중심으로 고평가돼 있다고 평가했다.

최근 들어 서울지역의 주택가격은 장기추세를 상회하고 있으며 소득 대비 주택가격 비율(PIR·Price Income Ratio)도 2017년 이후 가파르게 상승하고 있다는 분석이다. 

2019년 4분기를 100으로 놓고 봤을 때 우리나라 PIR은 2020년 4분기 112.7로 집계됐다. 미국, 영국, 일본, 호주, 캐나다, 스페인 등 11개국의 평균은 104.2 수준이다.

한은은 "주택가격 수준과 신용규모가 실물경제에 비해 과도하게 커지지 않도록 주택 수급상황을 개선하고 가계부채 규모를 관리하면서 금융불균형을 완만히 조정해 나갈 필요가 있다"고 강조했다.

KPI뉴스 / 강혜영 기자 khy@kpinews.kr

[ⓒ KPI뉴스. 무단전재-재배포 금지]