압구정⋅목동 토지거래허가구역 묶이자 "본격 재건축 추진 신호"
재건축 아파트 매수 문의 증가…매물 거둬들이고 호가 올리기도
전문가 "투트랙 중 어느 것도 쉽지 않아…인근 단지 풍선효과 우려"
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오세훈 서울시장이 '재건축 활성화'와 '집값 안정'이라는 투트랙 카드를 꺼내 들었다. 강남과 여의도·목동 등 주요 재건축 단지를 우선 규제지역으로 묶되, 재건축 사업의 관문은 낮춘다는 계획이다.

그러나 이미 시장에서는 재건축 사업이 본격 시행될 것이란 기대감이 팽배해 있으며, 개발 호재는 결국 집값 상승을 부추길 수밖에 없다. 때문에 '두 마리 토끼'를 다 잡을 수 있을지는 미지수란 의견도 제기된다. 

22일 부동산업계에 따르면, 전날 토지거래허가구역으로 지정된 압구정·여의도·목동 등 주요 재건축 단지에선 규제지역으로 묶인 것을 오히려 호재로 받아들이는 분위기다. 투기 수요를 막기 위해 내린 조치가 '재건축 규제 완화'에 대한 포석이라는, 재건축이 곧 본격적으로 추진될 신호라는 해석이다. 

토지거래허가구역 묶이자 "재건축 속도전 기대"

현재 서울시 내 토지거래허가구역은 지난해 6월 지정된 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·청담동·대치동 4곳이다. 이번에 신규 지정된 4곳을 포함하면 전체 면적 총 50.27㎢가 토지거래 허가구역으로 묶였다. 원활한 주택공급 확대를 위해 부분적인 규제를 우선 시행했다는 게 서울시의 설명이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 주택 거래 시 구청장의 허가를 받아야 하고, 곧바로 입주해 2년간 실거주해야 한다. 매매나 임대는 금지된다. 이 때문에 전세 끼고 집을 사는 갭투자는 불가능하고, 매도자도 전세 낀 매물을 팔 수 없다.

하지만 토지거래허가구역 지정 후 오히려 해당 지역은 큰 관심 속에 들썩이고 있다. 

목동 신시가지7단지 인근 공인중개업소 관계자는 "토지거래허가구역 발표 직전부터 매수자들의 문의가 급증했다"며 "재건축이 확실히 될 것으로 생각하는 사람들이 많아졌다"고 말했다.

목동 한 공인중개업소 대표는 "서울시장 선거 이후 호가를 확 올렸던 집주인들이 꽤 있었는데, 이제는 매물을 거두고 차라리 마음 편하게 기다리자는 분들도 있다"고 말했다.

강남권도 규제지역 지정에 크게 개의치 않는 분위기다. 압구정동 한 공인중개업소 관계자는 "여기는 이미 평당 1억 원을 넘어섰고, 뛸 만큼 뛰었다"며 "토지거래허가구역을 지정한다고 해서 큰 영향이 있는 건 아니다. 오히려 매물이 들어가면서 호가가 더 오르는 흐름으로 갈 수도 있다"고 진단했다.

대치동 인근 공인중개업소 대표는 "강남권은 재건축 조합설립 얘기가 나오는 순간부터 집값이 계단식으로 껑충 오른다"며 "작년에 잠실이나 대치동 인근도 토지거래허가지역으로 묶었는데 아파트값은 그대로 올랐고, 신고가도 꾸준히 나왔지 않나. 재건축은 크게 떨어진 적이 없었다"고 말했다.

오 시장이 콕 집은 여의도 재건축…"매물 거둬들여"

오 시장이 문재인 대통령에게 재건축이 절박한 현장으로 콕 집어 말한 여의도 시범아파트는 재건축 기대감이 더욱 높다. 여의도동 시범아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "여의도 쪽 재건축은 상대적으로 덜 올랐다는 인식이 있었는데, 오 시장이 직접 시범아파트를 언급하니 기대감이 커졌다"며 "아직 조합원 지위 양도 제한을 안 받으니 매수 문의가 많다"고 밝혔다.

여의도동 다른 공인중개업소 관계자는 "오 시장으로 바뀌면서 집주인들이 물건을 거둬들였다"며 "당분간 호가는 오를 수밖에 없다"고 말했다.

실제로 아파트값 지표는 심상찮다. 한국부동산원에 따르면, 이번 주(19일 기준) 서울 아파트값 상승률은 0.08%로, 지난주(0.07%)보다 확대했다. 압구정동, 목동, 여의도동뿐 아니라 노원구 상계동과 월계동 등 재건축이 추진되는 지역이 서울 전체 상승세를 견인했다. 토지거래허가구역 지정에 대한 내용이 반영되지 않은 수치지만, 2·4 공급대책 이후 누그러들었던 서울 아파트값이 규제완화 기대감으로 매주 상승폭을 키우고 있다.

"개발 시 집값 상승은 필연적…풍선효과도 우려"

전문가들은 오 시장이 강조한 '투트랙 방안' 중 어느 것도 쉽지 않을 것으로 예상한다. 재건축 완화는 시장의 권한만으로는 한계가 있어 당장 이뤄질지 미지수다.

집값 역시 실제 재건축이 진행되지 않더라도 기대감만으로 오르는 경우가 많아 안정이 쉽지 않은 분위기다. 규제지역을 비껴간 다른 재건축 단지에서 '풍선효과'가 나타날 것이란 우려도 나온다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "부동산 안정을 평가하는 기준은 주관적인 것인데, 공급을 활성화하기 위해서는 개발이라는 이슈를 빼고 생각하기 어렵다"며 "아무래도 적정 수준에서 상승폭을 제어하는 정도의 안정이라고 생각하는 듯하다"고 판단했다.

이어 "중요한 건 호가인데, 토지거래허가구역 지정됐다고 해서 집을 싸게 내놓을 리 없다"며 "거래량이 조금 축소될 뿐 지금의 추세에서 크게 변화하는 건 없을 것"이라고 내다봤다.

송승현 도시와경제 대표는 "'선규제 후완화' 방향으로 재건축 활성화를 시도하고 있는데, 토지거래허가지역 묶이게 되면 인근 지역으로 자본이 움직일 수 있다"며 "특히 불안한 요소는 재건축 단지가 속도를 내게 되면서 그 대안이 되는 여러 상품 중 재건축에 포함되지 않은 아파트나 중저가 아파트로 관심이 쏠리고, 중산층이 사는 주택 가격이 오르는 것"이라고 말했다.

그러면서 "짧은 기간 안에 부동산 정책을 바꾸는 건 어려운 일"이라며 "정책을 실현하는 데 한계가 있고, 투트랙도 쉽지 않아 보인다"고 지적했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "부동산 개발과 집값 상승은 당연히 맞물리는 것이라, 개발과 안정화 두 가지를 다 잡기란 쉽지 않다"며 "전면적인 재건축·재개발보다는 구별로 순위를 조정하는 순차적인 개발 방식으로 가면 그나마 가격 상승을 억제할 수 있을 것"이라고 분석했다.

이어 "토지거래허가구역은 거래량이 줄면서 심리적 제약은 주겠지만, 재건축에 대한 영향은 미미하다"며 "오히려 묶이지 않은 인근 단지에서 나타날 수 있는 풍선효과를 잘 차단해야 한다"고 덧붙였다.

KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr

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