"재건축 사업 과정서 가격 상승분이 택지비에 그대로 반영"
"최고급 자재 사용 전제로 가상 건축비부터 과도하게 책정"

분양가상한제가 적용되는 아파트에서 택지비와 건축비의 거품을 빼면 분양가격이 현재보다 최대 30% 낮아진다는 주장이 나왔다.

참여연대는 21일 서울 종로구 참여연대 아름드리홀에서 '서초 원베일리·강동 둔촌주공 분양가격 분석 결과'를 발표했다.

지난 1월 래미안 원베일리는 평(3.3㎡)당 5668만 원에 달하는 역대 최고 분양가를 책정받았고, 재건축 최대어로 꼽히는 둔촌주공은 평당 3700만 원 선에서 분양가가 산정될 것이라는 예측이 나오고 있다.

참여연대 실행위원인 박현근 변호사는 "고분양가의 가장 큰 원인은 택지비 산정 시점에 있다"면서 "재건축 사업이 확정되고 입주자 모집까지 최소 2~3년이 소요되는데 분양가의 대부분을 차지하는 택지비 감정평가는 상당히 나중에 이뤄져 개발과정에서 발생하는 가격 상승분이 택지비에 그대로 반영된다"고 지적했다.

현재 재건축조합들은 조합원의 기존 땅과 건축물에 대한 감정평가를 사업시행인가 고시일을 기준으로 매기면서, 일반분양분 택지비 평가는 입주자모집 신청 직전을 기준으로 하고 있다.

원베일리의 일반분양분 택지비 산정 시점을 종전 2020년 8월 13일에서 사업시행인가 고시일인 2017년 9월 13일로 앞당길 경우 가구당 일반분양가는 전용 59㎡가 최대 3억5760만 원, 74㎡은 최대 4억4700만 원 감소하는 것으로 추정된다.

택지비 산정 시점뿐 건축비도 부풀려졌다는 게 참여연대의 분석이다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "건축비도 최고급 자재를 사용할 것을 전제로 한 가상의 건축비를 사용해 건축비에서만 평당 300만 원 이상의 초과 이윤을 보장하고 있다"고 주장했다.

원베일리의 경우 건축비는 3.3㎡당 1067만 원으로 기본형 건축비가 799만 원, 가산비가 269만 원이다. 이를 SH공사가 최근 분양한 5개 단지 평균 건축비(494만 원)를 적용할 경우 전용 59㎡의 건축비는 가구당 7298만 원, 74㎡는 가구당 9123만 원이 절감되는 것으로 나타났다.

정부가 고시한 기본형 건축비 상한액이 최고, 최신 자재를 반영한 것으로 거품이 많다는 점을 고려하면 원베일리 기본형 건축비 산정이 과도하다는 것이다.

둔촌주공의 경우 택지비를 사업시행인가 고시일(2019년 5월15일) 기준으로 하고, 건축비는 SH공사 실건축비를 적용하면 분양가는 평당 2640만 원으로 추정된다. 평당 3700만 원 선으로 추정되는 분양가와는 차이가 크다.

이를 전용 59㎡ 가격으로 환산하면 기존 예측분양가(9억2500만 원)보다 2억6500만 원 줄어든 6억6000만 원에 분양이 가능하다는 게 참여연대의 설명이다.

참여연대는 "부풀려진 분양가를 바로 잡아야 한다"면서 "로또분양으로 인한 청약 과열을 막으려면 전매 제한을 최대 20년까지 늘리고 전매 제한 기간에 매도할 경우 공공에 환매하도록 해야 한다"고 말했다.

KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr

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