실거주 가장해 계약갱신청구 거부시 배상…주인이 실거주 입증해야

임대차 3법의 시행을 앞두고 일부 집주인이 세입자에게 미리 계약 연장 불가를 통보하는 사례가 속출하고 있지만, 법 시행 이후 갱신을 청구하면 계약갱신청구권이 우선할 것으로 보인다.

29일 법조계와 당정 등에 따르면 집주인이 임대차3법 시행 전에 미리 세입자에게 계약 연장 불가를 통보했더라도 세입자 보호 조항을 거스르지 못할 것으로 전망된다.

현행 주택임대차보호법에는 집주인이 계약 종료 6개월~1개월 전 세입자에게 계약 연장을 하지 않는다고 통보하도록 하는 조항이 있다.

주택임대차보호법 제6조1항에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만 이는 묵시적 계약 연장에 관한 조항일 뿐 신설될 예정인 계약갱신청구권과는 별개라는 의견이 나온다.

상가건물임대차보호법 제10조1항에 따르면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 계약갱신청구권이 명시돼 있으며, 같은 조 4항에는 주택임대차보호법과 유사한 묵시적 계약 연장 조항이 있다.

묵시적 계약 연장 조항과 계약갱신청구권은 별개이기 때문에, 집주인이 미리 계약 종료를 알렸다고 해도 세입자는 임대차 3법 시행 이후 갱신을 청구하면 된다는 것이다.

당정은 집주인이 실거주를 하는 경우에 한해 계약 갱신 청구를 거절할 수 있도록 할 방침이다. 이 때문에 집주인이 실거주를 할 것이라고 거짓으로 둘러대고 계약갱신청구를 거부할 경우 세입자만 피해를 볼 수 있다는 지적도 있다.

당정은 이와관련 법정손해배상청구제도를 도입하는 방안을 검토 중이다. 법정손해배상청구권제는 원고가 실제 손해를 입증하지 않아도 사전에 법에서 정한 금액을 손해액으로 인정하는 제도다.

실거주하지 않는 집주인에 속아 임대차 계약을 갱신하지 못했다는 사실만 밝혀질 경우 손해액이 자동으로 계산되기 때문에 소송 등으로 대응하기 용이하다.

더불어민주당 박주민 의원은 주택임대차보호법 개정안에 '임차인이 부담한 이주비 및 2년간 임대료 증가분 합계의 3배'를 배상하는 내용을 포함시켰다. 집주인의 기만적 행위를 막기 위해 다소 징벌적인 강력한 배상안을 마련한 것이다.

정부는 3개월 분의 임대료 또는 신규와 기존 임대료 차액의 2년치 중 많은 액수를 배상하게 하는 방안을 검토한 것으로 전해졌다.

집주인에게는 세입자 요구 시 실거주를 입증할 증거를 제시할 의무가 부여될 전망이다. 세입자는 집주인의 증빙이 없다면 퇴거를 거부할 수 있다.

KPI뉴스 / 양동훈 기자 ydh@kpinews.kr

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