강화된 대출 규제…청약시장 지역 격차 여전
'김포 풍무역세권 호반써밋' 특공 2.22대 1
'힐스테이트 이수역 센트럴'은 148대 1
"서울 청약 경쟁률 완화…풍선효과는 글쎄"

정부의 대출 규제 강화로 청약시장의 양극화는 심화할 것으로 전망된다. 지난 6·27 대책 후 청약시장은 현금 부자들만의 리그가 됐다는 평가가 나왔다. 그런데 대출을 더 조인 10·15 대책이 추가돼 그 기조는 더 강해질 거란 분석이 나온다. 하지만 비규제지역으로의 풍선효과는 쉽게 나타나지 않을 거란 관측이다.

 

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 27일 실시한 경기 '김포 풍무역세권 B5블록 호반써밋' 특별공급 청약의 경쟁률은 2.22대 1을 기록했다. 총 399가구 모집에 885명이 접수했다. 일반공급 1·2순위 청약은 28일 시작됐고 29일까지 진행된다.

 

특공 청약에선 전용 84㎡A형이 3.27 대 1로 최고 경쟁률을 보였다. 84㎡B형은 1.00 대 1로 집계됐다. 전용 84~186㎡ 총 956가구 규모로 지어지는 이 단지는 풍무역에서 도보 10분 거리에 있고 풍무역세권 6개 구역 중 첫 번째로 공급돼 관심을 모았다.

 

특히 비규제지역인 김포에 위치해 있다는 점이 큰 장점으로 꼽힌다. 분양가 상한제가 적용돼 전용 84㎡가 7억 원 수준으로 공급된 것도 한몫했다. 대출 규제 한도가 6억 원으로 제한돼 있지만 청약이 비교적 큰 타격을 받지 않은 것이다.

 

▲ 롯데월드 타워에서 바라본 서울 시내 아파트. [KPI뉴스 자료사진]

 

'규제 전 막차'라고 불리는 '힐스테이트 이수역 센트럴'은 지난 14일 특별공급을 진행한 결과, 148.2대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 다음날 1순위 청약은 326.7 대 1로 두 배 정도 더 치열했다. 

 

이 단지는 서울 동작구 사당동 155-4번지 일원에 총 931가구 규모로 조성되고 전용 44~84㎡ 170가구가 일반분양된다. 분양가는 3.3㎡당 6002만 원으로 책정됐다. 전용 84㎡는 22억7850만 원으로 공급된다. 전용 44㎡는 11억2760만 원, 74㎡ 19억4200만 원으로 주변 시세보다 2억 원 정도 비싸다. 그럼에도 인기를 끌었다.

 

두 단지 모두 10·15 대책의 규제는 적용받지 않아 나름의 흥행 성적을 낸 것으로 평가 받는다. 하지만 서울 도심이냐 아니냐에 따른 관심도는 여전히 큰 차이를 보이고 있다.

 

지난 8월 말 공급된 서울 송파구 '잠실르엘'의 특별공급과 1순위 청약에는 10만 명 이상이 몰렸다. 두 전형의 평균 경쟁률은 631.6대 1로 집계됐다. 6·27 대책 후 대출 한도 6억 원이 적용돼 현금 10억 원 정도가 필요했음에도 경쟁은 뜨거웠다.

 

사실상 대출 규제가 강화되고 있지만 청약 열기의 격차는 그대로인 셈이다. 수도권과 지방의 양극화 현상이 이미 심화하고 있는 상황에서 줄어든 대출 폭은 일반 수요자들의 출입로만 차단할 뿐 현금부자들은 여전히 그들만의 경합을 벌이고 있는 것으로 여겨진다.

 

10·15 대책으로 청약 문턱은 더 높아졌다. 규제지역에서는 청약 통장 가입 기간이 2년 이상, 납입 횟수는 24회 이상 조건이 붙고 분양권 전매 제한은 3년이다. 비규제지역에서는 청약 통장 가입기간 1년, 납입 횟수 12개월, 분양권 전매 제한 1년이다. 

 

규제지역이 강남3구와 용산구에서 서울 전 지역과 경기 12곳까지 확대됨에 따라 수도권 대부분에서 현금 확보는 물론 강화된 청약 기준을 통과해야 한다.

 

관건은 구입 자금 준비다. 보통 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나눠 내는데, 규모가 가장 큰 중도금 대출이 크게 축소됐다. 중도금 대출의 LTV(주택담보대출비율)가 기존 60%에서 40%로 줄어 현금 부담이 커졌다.

 

여기에 잔금대출 전환 시 대출한도에도 차등이 생겼다. 공급가 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 대출이 된다. 

 

서울 아파트 평균 분양가격이 15억 원을 넘어섰다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 말 기준 최근 1년간 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4551만1000원이다. 전용 84㎡로 환산하면 평균 15억4737만 원이다. 신축 아파트를 분양받으려면 최소 9억 원 이상의 현금이 필요해졌다는 얘기다.

 

서울 주요 도심에 공급되는 신축 아파트 분양가는 평균가보다 10억 원 이상 높을 것으로 예상된다. 오는 31일 입주자모집 공고를 낼 서초구 '래미안 트리니원'의 3.3㎡당 분양가는 8484만 원으로 책정됐다. 전용 59㎡는 약 21억 원, 전용 84㎡는 약 28억 원 수준에 공급된다. 연내 공급될 '아크로 드 서초' 3.3㎡당 분양가도 7814만 원 정도가 될 것으로 보인다.

 

박지민 월용청약연구소 대표는 "서울 내에서도 청약 경쟁률 자체는 낮아질 것"이라며 "초고가 분양 단지는 현금이 많은 사람 외에는 접근 자체가 안 될 것이고 세대원 청약을 막아놨기 때문에 절반 정도로 경쟁률이 떨어질 것으로 예상한다"고 말했다.

 

청약수요가 비규제지역으로 이동할 가능성은 적어 보인다. 박 대표는 "공급량도 떨어지고 경쟁자가 떨어져 나가기 때문에 실수요자들 입장에서는 당첨 가능성이 올라가는 효과가 있을 것"이라면서도 "3기 신도시가 아니라면 수도권 비규제지역으로 청약 수요가 옮겨가기는 쉽지 않을 것 같다"고 내다봤다.

 

권일 부동산인포 리서치 팀장도 "김포 같은 서울 생활권은 괜찮을 텐데, 다른 비규제지역으로 풍선효과가 나기는 애매할 것"이라며 "상품적으로 메리트가 없으면 규제가 없는 지역이라고 해도 수혜를 입기는 조금 무리가 있을 것"이라고 짚었다.

 

KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr

 

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