매매시장 위축, 전월세 시장 강세 전망
물량 적은데 수요 늘어나는 전세시장
강남 외에도 月 수백만원 '반전세' 속출

정부의 10·15 부동산 대책이 전세 물량 축소와 전셋값 인상을 부채질할 것이란 우려가 나오고 있다. 가뜩이나 월세로의 전환이 불붙고 있는데 이번 대책이 기름을 부을 수 있다는 것이다. 
 

20일 국토교통부에 따르면 서울 전역 25개 자치구와 경기 지역 12곳이 이날부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 부동산 매매 거래를 할 경우 관할 지자체장의 승인이 필요하고 실거주 의무기간 2년이 적용된다. 

 

무주택자의 LTV(주택담보인정비율)가 기존 70%에서 40%로 대폭 낮춰 적용되고 소유권 이전 조건부 전세대출은 허용되지 않는다.
 

▲ 한 부동산 중개 업소에 아파트 매매와 전세 관련 내용을 알리는 전단지가 수북히 붙여져 있다. [KPI뉴스 DB]

 

당분간 매매 시장의 관망세는 짙어질 것이란 게 일반적 관측이다. 지난 6·27 대출 규제 이후 매매 수요가 전세시장으로 흘러갔던 것처럼 이번에도 유사한 양상이 예상된다. 

 

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 규제 발표 직후인 지난 7월 서울 아파트 매매거래량은 4576건으로 전월(1만2429건)에 비해 대폭 줄어든 바 있다. 반면 전세 거래량은 1만1772건에 달해 대조를 보였다. 월세도 9366건으로 1만 건 가까이 됐다.

지난 8월과 9월에도 전세 거래량은 각각 1만842건, 1만242건으로 비슷한 수준을 유지했다. 하지만 매매거래는 각각 4561건, 7812건으로 전세 거래량을 크게 밑돌았다. 

 

KB부동산 월간 시계열 조사를 보면 지난달 서울 아파트 전세수급지수는 154.2로 나타났다. 지수가 100을 넘으면 공급 대비 수요 비중이 높다는 걸 의미하는데, 2023년 8월(112.2)부터 지난달까지 계속 100을 넘었다. 25개월째 전세 물량 부족 현상이 이어져 온 셈이다.
 

물량 부족은 가격 상승으로 이어지고 있다. 전세가격 전망지수가 100을 넘으면 상승할 것으로 보는 비중이 높다. 지난해 7월(100.8)부터 줄곧 상승세다. 

 

신축 물량이 급감할 것으로 예상되는 내년 전세가격은 더 오를 것으로 보인다. 부동산R114 조사에 따르면, 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 내년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 매년 줄어들 전망이다. 

 

함영진 우리은행 부동산빅데이터 랩장은 "내년에는 공급 절벽이라고 할 만큼 입주 물량이 많지 않고 이번 대책으로 가계대출 규제 수위가 상당히 높아졌다"며 "금리 인하 예상까지 고려한다면 수도권 중심으로 전세가격 상승이 이어질 것"이라고 전망했다.

 

최근 국회는 전세시장 안정화를 위해 전세 임대 의무기간을 9년으로 늘리는 방안을 추진하고 있다. 임대차 보호법에 따른 '2+2' 제도를 '3+3+3'으로 강화하겠다는 내용이다.

하지만 본질적인 전세 물량 공급 확대 방안 없는 의무 기간 연장은 오히려 월세화를 부추긴다는 지적이 제기된다. 신규 물량 급감을 앞둔 상황에서 전세 물량을 어떻게 확보해야 할지 논의가 필요하다는 의견도 나온다.

 

이미 서울 강남과 용산 등 주요 부촌이 아닌 강서·강북구 등 지역에서도 수백만원짜리 월세 계약이 이뤄지고 있다. 지난 8월 강서구 마곡동 마곡엠밸리 2단지 전용 114㎡는 보증금 1억 원에 월 320만 원으로 계약서를 썼다. 최근 강북구 미아동 래미안트리베라1차 전용 114㎡는 보증금 5000만 원에 월세 240만 원으로 계약을 맺었다.

 

윤수민 NH농협 부동산 전문위원은 "완전 월세보다는 일부 전세금이 있는 반전세로 가는 상황"이라며 "완전 월세로 돌리려면 대출을 받아 보증금을 빼줘야 하는데 그게 어려워졌기 때문"이라고 설명했다. 그는 "이런 현상은 고가 단지에서 더 심하게 나타날 것 같다"고 말했다.

 

대출 한도가 최대 6억 원으로 제한된 만큼 중저가 시장에서의 상승세가 가장 두드러질 것으로 보인다. 윤 위원은 "기존 전세가격 5~6억 대 이하에서는 큰 폭의 상승이 예상된다. 수요도 많고 공급도 가장 많은 시장"이라며 "전체적인 전세가 상승세는 내년 중반 이후까지 계속될 것 같다"고 내다봤다.

 

KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr

 

[ⓒ KPI뉴스. 무단전재-재배포 금지]