서울 전 지역, 경기도 12개 등 37곳 규제
규제지역 LTV 70% → 40%로 대폭 강화
이광수 "집을 아예 사지 못하게 하는 정책"
"규제는 단기적, 시장 혼란만 가중돼"
이재명 정부가 15일 세 번째 부동산 대책을 내놓으며 과열 양상을 보이는 집값 잡기에 나섰다.
규제 지역을 대폭 확대하고 대출도 더 강하게 조이는 게 골자다. 집값 상승 배경에 투기 수요가 있다고 판단해 더 센 규제 카드로 전방위 압박을 가하려는 것으로 보인다.
하지만 정책 목표가 불분명하고 앞선 6·27, 9·7 대책처럼 효과가 제한적일 수 있다는 냉담한 평가가 벌써부터 나온다.
정부가 이날 발표한 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 서울 전 지역과 경기 지역 일부가 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 '3중 규제지역'으로 묶인다. 기존 강남3구와 용산구에서 25개 서울 자치구 전체와 분당과 과천 등 경기도 12개, 총 37곳으로 규제가 확대되는 것이다.
서울시 전체가 규제구역으로 지정된 것은 이번이 처음이다. 그동안 단계적 적용에 따라 '풍선효과'가 발생해 약발이 먹히지 않은 만큼 이번엔 아예 원천봉쇄한다는 차원에서 불가피한 선택을 했다는 게 정부의 설명이다. 일부 경기 지역이 포함된 것도 풍선 효과를 사전에 차단하겠다는 포석으로 읽힌다.
규제지역에서의 금융 규제도 훨씬 강화된다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지고 주택담보대출 한도도 대폭 준다. 시가 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원 한도를 유지하되, 15억 원 초과는 4억 원까지만 대출이 가능하다. 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한한다. 규제지역에서의 스트레스 금리 하한도 1.5%에서 3.0%로 상향 조정한다.
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| ▲ 도봉산에서 바라본 서울 아파트 단지. [이상훈 선임기자] |
정부가 출범 4개월 만에 세 번째 대책을 내놓을 정도로 부동산 시장은 뜨겁다. 집값 급등 조짐이 해소되긴 했지만 여전히 상승 흐름이 이어지고 있기 때문이다. 정부는 지속적인 대책을 통해 부동산 시장에 과도하게 쏠린 자금을 첨단 산업 투자 등으로 유도하겠다는 방침이다.
한국부동산원에 따르면 지난 6월 27일 이후 지난달 29일 기준 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 2.32%다. 올해 누적 상승률(5.53%)의 절반 정도가 3개월 만에 이뤄진 셈이다.
경기 지역에서 가장 가파른 상승세를 보인 과천 아파트값은 같은 기간 4.73%나 올랐다.
이번 10·15 대책은 6·27 규제 대책을 강화한 것이란 분석이 많다. 돈줄을 조이면 투기 수요가 다시 억제될 수 있다는 게 정부 시각이다.
하지만 실효성 있는 공급 대책이 나오지 않은 상황에서 수요 규제로만 집값을 잡기 어렵다는 게 부동산 정책 실패의 대명사인 문재인 정부의 교훈이다.
지나친 대출 규제 강화로 서민들의 내 집 마련이 어려워졌다는 지적도 나온다. 특히 신혼부부나 청년 층이 피해를 입을 수 있다는 우려가 적잖다.
이광수 광수네복덕방 대표는 "이재명 정부의 부동산 정책 목표가 뭔지 잘 모르겠다"고 말했다. 이 대표는 "6·27 대책은 집값을 하향 안정화시키겠다는 걸 보여줬는데, 이번에는 집값은 안 빠졌으면 좋겠고 대신 많이는 안 올랐으면 좋겠다는, 그래서 그냥 잠잠했으면 좋겠다라는 걸로 읽혀진다"고 짚었다.
그는 "집을 아예 사지 못하게 하는 대책으로 보인다"고 덧붙였다. 문재인 정부는 부동산 대책을 29회나 발표했지만 집값은 크게 오른 바 있다.
이 대표는 "집값이 오르면 대책을 발표하는 과거 후행적 방식을 유지하고 있다"면서 "집을 빨리 사는 게 맞다는 신호를 주는 것 같다"고 꼬집었다.
그럼에도 당분간 시장은 냉각 혹은 관망 기조가 이어질 것이란 관측이 적지 않다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "6·27 대책의 1주택자 전세대출 한도 축소가 확대된 것이 눈에 띈다"며 "실거주 하지 않으면 투기라는 프레임이 적용된 것"이라고 분석했다.
이 연구위원은 "규제지역이 광범위하게 확대되면 해당 지역의 매매거래 위축에 따라 가격 변동은 줄어든다"면서도 "인위적으로 억누르는 효과가 언제까지 유지할 것인지, 과거 사례처럼 거래량은 급감해도 신규 거래 물건의 가격 변동이 있을 때는 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란은 불가피해 보인다"고 내다봤다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 전역을 규제지역으로 묶고 거래 시 허가를 득해야 하는 상황이 되며 4분기 거래도 현저히 감소할 것"이라며 "다주택자와 고가주택 매입 대기자도 대출 문턱이 높아진다. 일단 '불장'이 일시적으로 주춤해질 수 있겠다"고 전망했다.
전·월세 등 임대차 시장의 월세화와 전세 물건 감소 현상도 계속될 것으로 보인다. 함 랩장은 "내 집 마련 실수요의 위축과 함께 주택공급(입주) 감소, 전세대출 규제 등으로 전세가 상승 압력이 지속될 수 있다"며 "전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다"고 말했다.
KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr
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