KPI뉴스 - “노후상가 재건축해 주택공급…상가임대차보호법 개정해야“

노후 상가건축물 정비사업이 신규 주택 공급 방식의 하나로 관심을 모으고 있다. 독신가구가 늘어나는 추세에서 상가 건축물의 공실률이 증가하고 있어 이를 활용한 신규 주택 공급 방식을 추진해야 한다는 것이다. 

그런데 현행 '상가 임대차보호법'이 걸림돌로 지목되고 있어 개정이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

5일 국회 의원회관에서 더불어민주당 염태영 의원실 주관으로 '주택공급 활성화 방안' 세미나가 열렸다. 주택산업연구원과 한국주택학회가 공동 주최했고 국토교통부와 대한주택건설협회가 후원했다. 

세미나에서는 주택공급 방안으로 민간공급, 공공공급 및 도시정비 활성화 등에 대한 논의가 이뤄졌다. 특히 도심의 노후 중대형 건축물 재건축을 통한 독신가구용 주택공급 확대방안이 민영주택 공급 활성화 방안으로 제시돼 주목됐다. 자영업자 비중이 줄고 상가의 노후화가 심각해 비아파트 맞춤형 리뉴얼 작업이 시급하다는 게 골자다.

염 의원은 인사말에서 "주택 공급 문제는 큰 현안"이라며 "6·27 금융대책 이후 주택 안정화가 지속되려면 공급정책이 뒷받침돼야 한다"고 말했다.

이어 "인허가 단계에서 멈춰있는 여러 곳들의 어려움을 해소하기 위해 협의하고 있다"면서 "지속가능성을 갖춰갈 수 있도록 노력하겠다"고 다짐했다.

▲ 더불어민주당 염태영 의원실이 주관한 주택공급 활성화 방안 세미나가 5일 오전 국회 의원회관 제2소회의실에서 진행되고 있다. [이상훈 선임기자]

'주택공급 활성화 방안' 주제 발표자로 나선 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "상가건물 노후화 및 공실 증가로 슬럼화가 진행되고 있어 노후상가 재건축 등 정비를 통한 활용도 개선이 필요하다"고 강조했다.

김 실장은 "서울의 30년 이상 노후 상업용 건축물은 5만1000동으로 전체 상업용 건물의 37.2%를 차지한다"며 "특히 이커머스와 빠른 배송으로 판매상가가 줄어들고 노후상가 선호도가 감소되고 있어 수요가 많은 독신자용 주상복합, 빌딩 등으로 재건축이 필요하다"고 주장했다.

주산연 분석 자료에 따르면 지난 1분기 기준 서울 상가 건물의 공실률은 8.9%로 지난해 3분기(8.7%)대비 0.2%포인트 늘어났다. 주요 도심 중 서울 충무로는 같은 기간 13.9%에서 22.5%로, 논현역은 12.8%에서 16.6%로 증가했다.

독신가구는 지난해 말 총 가구의 35.8%를 차지했는데 2030년에는 38.6%가 될 것으로 예상했다. 증가 원인으로는 만혼, 이혼, 사별 등을 꼽았다. 

독신가구는 비아파트, 소형주택 및 월세 거주비율이 높았다. 독신가구의 비아파트 거주비율은 56.9%로, 아파트 거주비율 29.2%의 1.9배 수준이고 오피스텔 등 비주택 거주비율도 13.8%로 높게 나타났다.

▲ 5일 오전 국회 의원회관 제2소회의실에서 열린 주택공급 활성화 방안 세미나.[이상훈 선임기자]

하지만 노후상가 재건축에는 여러 문제가 있다. △상가건물 임대차보호법상의 제약 △임차인 갱신청구권 행사로 10년 내 재건축 불가 △계약갱신 거절요건을 인허가 받은 경우로 제한 △권리금 등 합의보상 기준 모호 및 법적분쟁 빈발 등이 대표적이다.

김 실장은 "현재 상가 건물 임대차 보호법 제약으로 인해 재건축이 매우 어려운 상황"이라며 "2~3년 단위로 임대차 계약을 체결하고 갱신하더라도 10년 이내에는 재건축이 힘들다"고 지적했다. 10년 이상으로 계약된 경우에는 계약 기간 내 재건축 자체가 불가능하다. 

그는 또 "상가 세입자들도 퇴거 거부 및 법적 분쟁으로 비하되는 사례가 빈발하고 있다"고 덧붙였다. 

김 실장은 관련 규정의 합리화 작업이 필요하다는 의견도 제시했다. △임대인 갱신거절사유 명확화 △계약해지 6개월 전 통보 의무화 △임차인의 권리금 등 보상기준 보완 등이다.

물론 임차인의 권리금 등 보상을 위한 관련 규정을 신설할 필요성도 언급했다. 10년 이내에 계약갱신을 거절하거나 해지하는 경우 이주비나 시설비 및 권리금을 평가해 보상하자는 제안이다.

이어진 토론에서 재건축 사업의 발목을 잡는 주요 사례들이 나왔다. 노종언 변호사(법무법인 존재)는 "모 호텔 재개발 사업에서 사업비 2조 원 이상의 규모에서 수백억 원에 달하는 보상금을 요구하고 퇴거를 거부해 개발이 지연된 사례가 언론을 통해 많이 소개됐다"고 설명했다.

노 변호사는 "모 대기업 회장 일가가 서울의 한 아파트 재건축 사업 부지 내에서 핵심 토지를 매입한 뒤 수십 배에 달하는 알박기 비용을 요구하는 사례도 또 발생한 적이 있다"고 전했다. "서울 주택 재개발 사업에서 모 종교단체가 알박기를 하며 몇 백 억 이상의 보상금을 요구해 큰 사회적 파장을 일으킨 적도 있다"고도 했다.

김규철 국토교통부 주택토지실장은 "6·27 대책 이후 상승 자체는 둔화되면서 안정세를 가져가고 있지만 항구적인 안정세를 위해 공급대책이 필요하다"고 밝혔다. 

김 실장은 "공급이 되려면 상호 문제가 뭔지 확실한 분석이 필요하다"며 "공급주체들이 여러 어려움이 있다면 쉽지 않기 때문에 그런 문제도 해소해줘야 한다"고 주문했다.

KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr

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